از رکود عمیق مسکن تا چشمانداز پایان سال
بازار مسکن ایران در سال جاری وارد مرحلهای از رکود عمیق شده است. حجم معاملات در پایینترین سطح چند سال اخیر قرار دارد، قیمتها در بسیاری از مناطق متوقف شده یا کاهش جزئی را تجربه کردهاند، و تقاضای مصرفی نیز به شدت افت کرده است. پرسش اصلی فعالان اقتصادی این است که تا پایان سال ۱۴۰۴، این بازار چه مسیری را طی خواهد کرد؟
به گزارش اخبار مسکن اقتصاد شهروند ، از ابتدای سال، بازار مسکن ایران وارد فصل جدیدی از رکود شده است؛ فصل که بیشتر به «رکود تورمی» شباهت دارد: کاهش شدید حجم معاملات همراه با حفظ قیمتها در سطح بالا. در تهران، گزارشهای میدانی نشان میدهند میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در مناطق مرکزی و شمال – در حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان – و در مناطق میانی شهر در حدود ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومان است. مثلاً در مردادماه، متوسط قیمت هر متر مربع در تهران افزون بر ۱۱۲ میلیون تومان ثبت شده است.
در مناطق جنوبیتر تهران نیز هر متر مربع آپارتمان بین ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان معامله میشود؛ این فاصله گسترده میان مناطق، خود گویای شکاف توان مالی خریداران است.
همزمان با این سطح قیمت، حجم معاملات به نسبت سال گذشته کاهش یافته است. بسیاری از خریداران مصرفی – یعنی کسانی که به دنبال سرپناهاند نه سرمایهگذاری – از ورود به بازار خودداری میکنند و منتظر ثبات بیشتر یا کاهش قیمت هستند. عرضه نیز در شرایطی معلق قرار دارد؛ برخی پروژههای ساختوساز یا به تأخیر افتادهاند یا دستکم با کاهش سرعت مواجه شدهاند و این به معنای آن است که فشار عرضه نیز کاهش یافته و عامل توازن عرضه–تقاضا دچار اختلال شده است.
در بخش اجاره نیز روندها نشاندهنده کاهش سرعت رشد اجارهبها است. اگرچه اجاره همچنان با رشد مواجه بوده، اما شیب رشد آن بهطور چشمگیر کم شده و این عامل نشان میدهد فشار تقاضا کاهش یافته است. به بیان دیگر، بازار مسکن در وضعیت «کاهش توان تقاضا، قیمتهای بالا و معاملات اندک» به سر میبرد.
میانگین قیمت و شاخصهای عددی بازار
یکی از شاخصهای مهم برای فهم وضعیت بازار، میانگین قیمت هر متر مربع در تهران است. در تازهترین گزارش، قیمت فروش واحدهای مسکونی در تهران به حدود ۱۱۲میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است؛ بهعنوان مثال یک واحد ۱۰۰ متری در تهران معادل ۱۱٫۲ میلیارد تومان ارزش دارد.
این سطح قیمت به معنی آن است که برای خرید واحدی میانمتراژ (مثلاً ۷۵ متر) در تهران، باید حدود ۸٫۵ میلیارد تومان هزینه کرد. در مناطقی با قیمت کمتر، مثلاً منطقه ۱۴ یا ۱۵ تهران، قیمت هر متر مربع، حدود ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومان گزارش شده که هنوز برای بسیاری از خانوارها دستنیافتنی است.
شاخص قیمت نسبت به سال گذشته نیز رشد کرده اما نه به شدت سالهای جهشگونه. برخی مناطق رشدهای نزدیک به ۱۰ تا ۱۵ درصد را تجربه کردهاند، در حالی که توان خرید کاهش یافته است؛ به همین دلیل رشد قیمت بیشتر بهصورت وابسته به تورم هزینهها بوده تا افزایش تقاضای مصرفی.
این وضعیت نشان میدهد که بازار در آستانه یک گسیختگی است؛ قیمتها بالا باقی ماندهاند، اما توان مالی متقاضیان افت کرده است و معاملات کاهش یافتهاند. بنابراین، اگرچه قیمتها کاهش نیافتهاند، اما بازار فاقد آن پویایی قبل شده است.
پیشبینی مسیر بازار تا پایان سال
با مرور وضعیت فعلی و در نظر گرفتن عوامل کلان اقتصادی، میتوان سه سناریوی محتمل برای بازار مسکن تا پایان سال طرح کرد:
سناریوی اول – ثبات قیمت و رکود ادامهدار
در این حالت، با فرض اینکه نرخ ارز و تورم عمومی تحت کنترل نسبی باقی بمانند و تحولات ویژهای رخ ندهد، قیمتها در راستای تورم حرکت خواهند کرد اما حداکثر رشد آنها کمتر از تورم عمومی خواهد بود. به همین ترتیب، انتظار میرود قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران تا پایان سال بین ۹۵ تا ۱۱۵ میلیون تومان باقی بماند. حجم معاملات نیز همچنان پایین خواهد ماند و بهبود چشمگیر رخ نخواهد داد.
سناریوی دوم – اصلاح ملایم قیمت
اگر عرضه در دسترستر شود یا قدرت خرید بیشتر افت کند، امکان دارد بخشی از بازار وارد فاز اصلاح شود؛ بهویژه در مناطقی که قیمتها بسیار بالا بوده و تقاضای مصرفی کم است. در این سناریو، ممکن است قیمتها تا حدود ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومان برای هر متر مربع کاهش یابند یا لااقل رشد کاهش یافته و در برخی مناطق کاهش جزئی داشته باشد. این وضعیت فشار بر فروشندگان و کاهش انتظارات سرمایهای را نشان میدهد.
سناریوی سوم – جهش قیمتی در صورت وقوع شوک
اگر شوکی مانند افزایش شدید نرخ ارز، تورم جهشی یا کاهش عرضه ساختوساز رخ دهد، بازار مسکن ممکن است وارد مسیر رشد سریع شود. در این شرایط، قیمت ممکن است تا حدود ۱۲۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان برای هر متر مربع در تهران برسد. این سناریو کمتر محتمل است اما با وقوع یک عامل محرک بزرگ امکانپذیر است.
با توجه به شرایط فعلی، محتملترین مسیر برای پایان سال جاری، سناریوی اول یا دوم است: تثبیت یا کاهش جزئی قیمت همراه با رکود معاملات. جهش قیمتی در کوتاهمدت بازدهی کمی دارد مگر آنکه سیاستهای اقتصادی یا شرایط برونزا دگرگون شوند.
در مجموع، بازار مسکن ایران در سال جاری با یک دوراهه جدی مواجه است: قیمتها همچنان بالا باقی ماندهاند اما رکود و کاهش تقاضا فشار زیادی وارد کرده و مسیر روشن برای آینده دیده نمیشود. اگرچه اصلاح شدید قیمت بعید به نظر میرسد، اما شرایط برای تحول مثبت محدود است مگر اینکه سیاستهای حمایتی، تقویت عرضه یا بهبود قدرت خرید خانوار شکل گیرد. تا آن زمان، بازار مسکن ممکن است در وضعیت «رکود با قیمت بالا» باقی بماند؛ فضای سردی که نه خریدار فعال دارد و نه فروشندهای که حاضر است با زیان بزرگ معامله کند.
