گزارش اقتصاد شهروند از وضعیت معامله و اجاره مسکن تهران در فروردین ۹۸

در نخستین ماه سال نود و هشت، متوسط قیمت خرید و فروش مسکن در تهران، ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بود که نسبت به فروردین ۹۷، ۱۰۳ درصد افزایش را نشان می  دهد. ۳۴۰۰ فقره معامله انجام شد که از اسفند ۹۷ و فروردین ۹۷، بیش از ۳۰ درصد کم تر بود. واحدهایی تا ۵ سال ساخت (نوساز) و واحد هایی بین ۳۵۰ میلیون تا ۵۰۰ میلیون تومان، بیش ترین تعداد معاملات را به خود اختصاص دادند. بیش ترین تعداد معاملات مسکن نیز در منطقه ۵ رخ داد. کرایه مسکن در فروردین ۹۸ به نسبت سال قبل، قریب به ۲۰ درصد رشد را نشان می دهد.

این گزارش نشان گر این واقعیت است که استقبال از واحد های نقلی با متراژ های زیر ۸۰ متر  مربع زیاد است. روند صعودی اجاره مسکن و قیمت خرید هر متر مربع مسکن، با شیب ملایم اما با روند صعودی در سال ۹۸ ادامه دارد و اگر با همین روند پیش رویم، رکورد سال ۹۷ در افزایش قیمت مسکن، بار دیگر شکسته می شود و مهاجر پذیری تهران، کاهش می یابد. این روند نشان می دهد که افزایش قیمت مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران نیز دور از انتظار نیست.

با ما همراه باشید.

حتما بخوانید: گزارش معاملات مسکن تهران در سال ۹۷

مقدمه از وضعیت مسکن تهران

اطلاعاتی که در این گفتار ارائه می شود، اطلاعاتی است که از آمار ثبت معاملات مسکن در تهران در فروردین ۹۸ اخذ شده  است. بر همین اساس، بررسی وضعیت معاملات آپارتمان های مسکونی در تهران در این ماه نشان می دهد که آمار معاملات مسکن فروردین ماه ۹۸ تهران به نسبت فروردین ماه ۹۷ و اسفند ۹۷، به ترتیب، ۳۲.۲ ٪ و ۷۳.۳٪ کاهش یافت.

نکته قابل توجه آن است که متوسط  هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات املاک تهران در فروردین نود و هشت، ۱۱  میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بود که نسبت به اسفند ماه ۹۷ و فروردین ۹۷، ۱۰.۳۹٪ و ۲.۱ ٪ افزایش را نشان می دهد.

حجم معاملات مسکن تهران در فروردین ۹۸

در فروردین ماه نود و هشت، ۳۴۲۳ واحد مسکونی در تهران معامله شده که تعداد آن از فروردین ۹۶ و فروردین ۹۸ کم تر است. اکثر آپارتمان های معامله شده، نوساز بوده و بیش ترین تعداد معامله، در منطقه پنج شهرداری تهران صورت گرفت که پس از آن، منطقه ۴ و منطقه ۲، در رتبه های بعدی قرار دارند.

(توزیع آپارتمان مسکونی معامله شده در تهران بر حسب عمر بنا)

 به  نکات زیر توجه کنید:

• اکثر آپارتمان های مسکونی معامله شده در فروردین ۹۸، نوساز هستند.
• آپارتمان هایی با عمر ۶ تا ۱۰ سال ساخت، رتبه دوم پر معامله ترین واحد ها را در فروردین ۹۸ به خود اختصاص دادند.
• کم تر از ۴۰۰ آپارتمان مسکونی معامله شده در فروردین ماه ۹۸ تهران، عمر بنایی بیش از ۲۰ سال داشت. منطقه ۱ شهرداری تهران، ۴.۳ ٪ کل معاملات مسکن فروردین ۹۸ تهران را شامل شد.
• منطقه ۲ شهرداری تهران، ۷.۹ ٪ کل معاملات مسکن فروردین ۹۸ را به خود اختصاص داد.
• منطقه ۳ شهرداری تهران، ۳.۹٪ کل معاملات مسکن فروردین ۹۸ را به خود اختصاص داد.
• منطقه ۴ شهرداری تهران، ۹.۵٪ کل معاملات مسکن فروردین۹۸ را شامل شد.
• منطقه ۵ شهرداری تهران، ۱۶.۵٪ کل معاملات مسکن فروردین ۹۸ را انجام داد.
• منطقه ۷ شهرداری تهران، ۵.۵ ٪ کل معاملات مسکن فروردین ۹۸ را به خود اختصاص داد.
• منطقه ۸ شهرداری تهران، ۵ درصد کل معاملات مسکن فروردین ۹۸ را انجام داد.
• منطقه ۱۰ شهرداری تهران، ۶.۸ ٪ کل معاملات مسکن فروردین ۹۸ را به خود اختصاص داد.

(توزیع مناطق شهر تهران بر حسب سهم از تعداد معاملات فروردین ۹۸ )

وضعیت قیمت مسکن در فروردین ۹۸

در این بازه زمانی، همان طور که گفته شد، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه،۱۱۲ میلیون ریال بود که نسبت به سال قبل،افزایش را نشان می دهد. این بدان معنی است که احتمالا در  سال ۹۸ نیز، شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود. در سال گذشته، حدود ۸۵ درصد بر قیمت مسکن در تهراان افزوده شد.

در میان مناطق بیست و دو گانه شهرداری تهران، بیش ترین متوسط قیمت یک متر زیربنای مسکونی معامله شده، معادل ۲۴۲ میلیون ریال است که در منطقه ۱ بوده و کم ترین قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده، ۴۸ میلیون ریال است که به منطقه ۱۷ تعلق دارد.

نکته ای که باید توجه کنید آن است که بازه قیمتی ۲۴۲ میلیون ریال و ۴۸ میلیون ریال، نسبت به اسفند ۹۷ و فروردین ۹۷، به ترتیب،  ۱۰۸ درصد و ۸۴ درصد افزایش را نشان می دهد  که قابل انتظار بود.

(در این نمودار، متوسط قیمت یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران در فروردین ۹۸ با فروردین ۹۷ مقایسه شده است. در همه مناطق در فروردین نود و هشت، شاهد افزایش قیمت هستیم)

حتما ببینید: وضعیت مسکن در شهر جدید پرند

نکته جالب دیگری که در گزارش معاملات مسکن تهران در نخستین ماه سال جاری  آمده است، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله بر حسب قیمت یک متر مربع بنا است. همان طور که در نمودار زیر مشاهده می کنید، واحدهای مسکونی که در بازه قیمتی بین ۴۵ تا ۶۰ و ۶۰ تا ۷۵ میلیون ریال قیمت دارد، بیش ترین تعداد معاملات پایتخت را به خود اختصاص داده اند.

(توزیع فراوانی تعداد واحد های مسکونی معامله شده بر حسب قیمت)

دامنه قیمتی ۷۵ تا ۹۰ میلیون ریال و ۹۰ تا ۱۰۵ میلیون ریال، در رتبه های بعدی قرار گرفتند. ۵۷ درصد کل واحدهای مسکونی معامله شده پایتخت در این ماه، کم تر از متوسط قیمتی هر متر مربع که ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بود،  مورد داد و ستد قرار گرفت.

موضوع جالب دیگر، مربوط به توزیع فراروانی  تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیر بنا است.۳۰ درصد کل واحدهای معامله شده در تهران، متعلق به واحد های ۵۰ تا ۶۰ متری  و ۶۰ تا ۷۰ متر مربعی بود. تنها ۳ درصد کل معاملات مسکن تهران متعلق به واحد های بیش از ۱۷۰ متر مربع بود.  واحدهای مسکونی با سطح زیر بنای کم تر از ۸۰ متر  مربع، ۵۵.۳ درصد کل معاملات مسکن ثبت شده در بنگاه را به خود اختصاص داده اند.

(توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیر بنا)

توزیع فراوانی تعداد معاملات انجام شده بر اساس ارزش هر واحد مسکونی در تهران در فروردین نود و هشت بیان گر این واقعیت است که ۱۷.۵ درصد کل معاملات پایتخت، مربوط به بناهایی بود که بین ۳ تا ۴.۵ میلیارد ریال قیمت داشتند.

پس از آن، بنا هایی با ارزش ۴.۵ تا ۶ میلیارد ریال و ۶ تا ۷.۵ میلیارد ریال و ۱.۵ تا ۳ میلیارد ریال، در رتبه های دوم تا چهارم قرار دارند.  زیر ۳ درصد کل معاملات مسکن در نخستین ماه سال رونق تولید، متعلق به بناهایی بود که ارزش آن ها بین ۲۵ تا بیش از ۳۰ میلیارد ریال قیمت گذاری گردید.

(جدول توزیع فراوانی تعداد معاملات انجام شده بر  اساس قیمت روز هر واحد مسکونی به میلیارد ریال)

حتما ببینید: وضعیت مسکن در شهر جدید پردیس

وضعیت اجاره بها مسکن در فروردین ۹۸

گزارش بانک مرکزی برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می دهد که از فروردین ماه نود و شش تا فروردین ماه نود و هشت، نرخ  رشد قیمت مسکن در تهران از  نرخ رشد اجاره بها بیشتر بوده و در این بازه زمانی، هر دو قیمت، با روند صعودی ادامه داشته است که در جدول زیر مشاهده می کنید.

(نمودار نرخ رشد قیمت مسکن در تهران و نرخ رشد اجاره بها را مشاهده می کنید که شیب تند صعودی آن از اردیبهشت ۹۷ آغاز شده و تا به امروز ادامه یافته است)

متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی در مناطق ۲۲  گانه

• منطقه ۱: متوسط قیمت: ۲۴۲ میلیون و ۷۸۳ هزار ریال (۱۴۸ فقره)
• منطقه ۲: متوسط قیمت: ۱۶۶ میلیون و ۷۶۵ هزار ریال (۲۷۱ فقره)
• منطقه ۳: متوسط قیمت: ۲۰۰ میلیون و ۹۶ هزار ریال (۱۳۲ فقره)
• منطقه ۴: متوسط قیمت: ۱۲۲ میلیون و۷۹۱ هزار ریال (۳۲۵ فقره)
• منطقه ۵: متوسط قیمت: ۱۴۱ میلیون و ۲۷۳ هزار ریال (۵۶۶ فقره)
• منطقه ۶: متوسط قیمت: ۱۵۷ میلیون و ۲ هزار ریال (۱۰۱ فقره)
• منطقه ۷: متوسط قیمت: ۱۱۳ میلیون و ۹۶۲ هزار ریال (۱۸۹ فقره)
• منطقه ۸: متوسط قیمت: ۱۰۶ میلیون و ۸۶۴ هزار ریال (۱۷۰ فقره)
• منطقه ۹: متوسط قیمت: ۸۶ میلیون و ۷۰۱ هزار ریال  (۷۳ فقره)
• منطقه ۱۰: متوسط قیمت: ۷۵ میلیون و ۹۴۹ هزار ریال (۲۳۴ فقره)
• منطقه ۱۱: متوسط قیمت: ۷۶  میلیون و ۲۹۴ هزار ریال (۱۳۴ فقره)
• منطقه ۱۲: متوسط قیمت: ۶۱  میلیون و ۳۰۵ هزار ریال (۱۱۶  فقره)
• منطقه ۱۳: متوسط قیمت: ۱۱۰ میلیون و ۳۴۰ هزار ریال (۱۱۶ فقره)
• منطقه۱۴: متوسط قیمت: ۹۰ میلیون و ۸۹۷ هزار ریال (۲۰۸ فقره)
• منطقه ۱۵: متوسط قیمت: ۶۳  میلیون و ۳۶۳  هزار ریال (۱۹۹ فقره)
• منطقه ۱۶: متوسط قیمت: ۵۸ میلیون و ۶۵۱ هزار ریال (۶۱ فقره)
• منطقه۱۷: متوسط قیمت: ۵۵ میلیون و ۸۸۶ هزار ریال (۷۵ فقره)
• منطقه ۱۸: متوسط قیمت: ۴۸ میلیون و ۸۲۲ هزار ریال (۹۲ فقره)
• منطقه ۱۹: متوسط قیمت: ۵۸ میلیون و ۶۳۷ هزار ریال ( ۴۱ فقره)
• منطقه ۲۰: متوسط قیمت: ۵۲ میلیون و ۳۸۱ هزار ریال (۹۶ فقره)
• منطقه ۲۱: متوسط قیمت: ۸۰ میلیون و ۶۸۵ هزار ریال (۴۶ فقره)
• منطقه ۲۲: متوسط قیمت: ۱۰۴ میلیون  و ۲۴۹ هزار ریال (۳۰ فقره)

این گزارش اقتصاد شهروند، برداشت های خوبی را در اختیار معامله کنندگان، سازندگان، بازاریابان و اجاره دهندگان مسکن در مناطق ۲۲ گانه قرار می دهد. به نظر می رسد در ماه های آینده، شاهد تغییراتی در این امار با توجه به فصل نقل و انتقالات و بازگشایی مدارس در شهریور ۹۸ باشیم.