کابوس خوش نشین ها

شرایط کرونا زده جامعه ، در کنار رکود اقتصادی و تورم افسار گسیخته ، دیگر تعریف “اجاره نشینی خوش نشینی ” را از کلمه مستاجری در ذهن ها تداعی نمی کند.

تلاش دولت با طرح مصوبه هایی همچون تعیین سقف اجاره بها ، تمدید خودکار اجاره نامه ها ، اعطای وام حمایتی به مستاجران و تعیین مالیات بر خانه های خالی نه تنها در کوتاه مدت منجر به کنترل بازار اجاره نشد بلکه برخی از این دستورالعمل ها در بلند مدت شرایط را برای مستاجران سخت تر خواهد کرد .

در شرایطی که گزارش بانک مرکزی از افزایش 30 درصدی میزان اجاره بها نسبت به سال گذشته در تهران حکایت می کرد در هفته اول تیر ماه ،ستاد ملی مبارزه با کرونا از مصوبه تعیین سقف افزایش 25 درصدی برای اجاره بهای مسکن در تهران و کلانشهر ها خبر داد.

دولتی ها با این استدلال از طرحشان دفاع می کنند که در دادگاه های دعاوی روابط موجر و مستاجر ، حکم تخلیه داده نمی شود ، پس برنده نهایی مستاجر ها هستند اما آنچه که در کف بازار می گذرد غیر از این است .

اجاره ؛ تنها منبع درآمد 4 میلیون خانوار تهرانی

طبق گزارش مرکز آمار ، 4 میلیون خانوار در تهران ، تنها منبع درآمدشان اجاره بهای مسکن است و از سوی دیگر برخی نرخ تورم تا پایان سال را چیزی در حدود 40 درصد پیش بینی می کنند که با یک حساب سر انگشتی می توان پی برد با ممنوعیت افزایش بیش از 25 درصد اجاره بها ،موجران تهرانی ترجیح می دهند مستاجران را مجبور به پرداخت اجاره بیشتر کنند تا اینکه فاصله مبلغ اجاره تا تورم را از جیب خودشان پرداخت کنند .

از سوی دیگر مالکان مبلغ اجاره بها را متاثر از قیمت روز مسکن می دانند و با افزایش اجاره ها به اندازه نرخ تورم هم قانع نیستند !  صاحب خانه ها با این تصور که قیمت مسکن نسبت به سال گذشته 2 برابر شده است پس با ارفاق به مستاجر، حداقلِ افزایش باید 50 درصد باشد .

تعیین سقف برای اجاره بها ، خلاف قوانین مالکیت فردی

برخی کارشناسان این مصوبه را خلاف قوانین و نقض مالکیت فردی در ایران می دانند و معتقدند که ضمانت اجرایی هم ندارد  و در عمل هم نمیتوان مالکان را مجبور به رعایت این مصوبه کرد هرچند در دادگاه های مربوطه حکمی بر علیه مستاجر صادر نمی شود ولی پروسه سخت و زمانبر شکایت، دو طرف را از پیگیری در مراجع قانونی منصرف می کند .

موجر و مستاجر با تمدید قرارداد بین خودشان حتی بدون حضور در بنگاه های املاک و بدون دریافت کد رهگیری به توافق می رسند و اگر میزان افزایش اجاره، مورد تایید مستاجر نباشد به ناچار ملک را تخلیه می کند و در نهایت اگر مستاجر تن به تخلیه ندهد برخی مالکان با تهدید به تصاحب ودیعه یا قطع انشعاب آب ، برق و گاز مستاجر را مجبور به تخلیه می کند .

در صورتی که توافق بین دو طرف حاصل شود چگونگی منعقد شدن این قرارداد نیز شرایط را پیچیده تر از قبل کرده است .مالکان با این هدف که ریسک مواجهه با برخورد قضایی و جریمه را برای خود به حداقل برسانند ، با مستاجران قرارداد های غیر رسمی می بندند و در آن مفاد دستورالعمل های اعلام شده را دور می زنند .

از دیگر معایب تعیین سقف اجاره بها برای مسکن

از اثرات مخرب بلند مدت این مصوبه میتوان به مبنا قرار گرفتن این میزان افزایش برای صاحبخانه ها در سال های آینده اشاره کرد . موجران تهرانی میزان 25 درصد را الگویی ثابت و کف افزایش قیمت اجاره بها در هر سال قرار می دهند .

حتی اگر میزان افزایش اجاره ها به اندازه تورم هم باشد باز هم از توان پرداخت بسیاری از خانوار های تهرانی خارج است . بدون افزایش 25 درصدی ، سهم اجاره مسکن بخش زیادی از درآمد خانواده ها را می بلعد .

حسام عقبایی ، رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گویی از اصطلاح “جا به جایی قهری ” برای مهاجرت مستاجران تهرانی به مناطق ارزان قیمت تر استفاده کرد که عدد این آمار غیر رسمی به 20 درصد می رسد. وی در ادامه به مقایسه آمار ها با سال گذشته پرداخت و گفت :  جمعیت زیادی از مستاجرانِ ساکن در شمال تهران به مرکز شهر و آنهایی که در مرکز سکونت داشتند به جنوب تهران نقل مکان کردند و گروهی که در جنوب شهر ساکن بودند به حاشیه های تهران رانده شدند و دلیل آن عدم توانایی این خانوارها در پرداخت اجاره بها بوده است .

روش های مشابه در دیگر کشور ها

این قبیل سیاست های قهری دولتی و مداخله های دستوری فقط مختص به ایران نبوده است و در پاندمی کرونا کشورهای دیگر هم تصمیماتی مشابه ایران برای مالکان و مستاجران گرفته اند . روش نیوزلند برای کنترل شرایط ،اقداماتی همچون کمک مالی به مستاجران ، منع صاحبخانه از افزایش مبلغ اجاره تا 6 ماه و جلوگیری از خاتمه قرارداد تا ابتدای تابستان بوده است و در انگلیس تا ابتدای پاییز اجاره نامه ها به صورت خودکار تمدید می شود و به مستاجران آسیب دیده از کرونا کمک های مالی داده خواهد شد .

در استرالیا تخفیف مالیاتی برای صاحب خانه ها و اعطای وام برای مالکانی که همکاری می کنند در نظر گرفته می شود .

کشور های دیگر نیز روش هایشان خیلی با مصوبه های اجرا شده در ایران متفاوت نیست البته باید این را در نظر گرفت که در کشور های پیشرفته هدف از انجام این دستورالعمل ها به حداقل رساندن جابه جایی ها و پیشگیری از شیوع هرچه بیشتر کرونا بوده است .در این کشور ها مستاجرانِ واحد های تجاری که کسب و کارشان به واسته کرونا متحمل خسارت شده بود از وام و بسته های حمایتی بهرمند شدند و یا مورد بخشش مالیاتی از جانب دولت قرار گرفتند .

با دقیق تر نگاه کردن به تصمیم کشورهای پیشرفته برای تنظیم بازار اجاره می توان پی برد ماهیت این دستورالعمل های دولتی بیش از آنکه اعمال سیاست های مالی باشد حفظ سلامت جامعه و مستاجران در دوران شیوع کرونا بوده است .

مسکن همچنان کالایی سرمایه ای در ایران

مسکن در کشورهای پیشرفته یک کالای مصرفی قلمداد می شود ولی در ایران با توجه به تورم 35 درصدی در کشور، حجم بالای نقدینگی به سمت خرید مسکن به منظور سرمایه گذاری پیش می رود . کنترل بازار اجاره با توجه به نگاه جامعه به سرمایه ای بودن مسکن و رشد پیوسته قیمت آن در چند سال اخیر کار آسانی نخواهد بود و به اعتقاد برخی کارشناسان این قبیل اقدامات مداخله جویانه دولتی نه تنها کارساز نیست بلکه بازار پر تلاطم اجاره مسکن را آشفته تر می کند. برای مدیریت بازار مسکن راهکارهایی مثل افزایش ساخت و ساز می تواند در بلند مدت اثر گذار باشد.