پیش بینی قیمت مسکن در تهران و ایران در سال ۹۸
پیش بینی قیمت مسکن در تهران و ۳۰ استان ایران در سال نود و هشت، نشان از یک چیز دارد: رکود و کاهش حجم معاملات. آیا این، سیگنال کاهش قابل ملاحظه قیمت ها است؟ حتما خیر. مسکن در ایران، همواره با افت و خیزها و نوساناتی همراه بوده که سیاست های دوازده دولتی که از بهمن ۵۷ سر کار آمده اند، در بالا و پایینی آن تاثیر ژرفی داشته است. اما همچنان در یک کانال صعودی حرکت میکند. مسکن در تهران و ایران در یک سال اخیر، به اندازه دلار و طلا و سکه، رشد ۲۰۰ تا ۴۰۰ درصدی را تجربه نکرد و این گپ، به نظر می رسد در سال های آینده پر شود اما سودآوری به اندازه سرمایه گذاری روی سهام بنیادی پر بازده بورس، نخواهد بود.
حتما بخوانید : پیش بینی های قیمت مسکن در اقتصاد شهروند
همان طور که بسیاری از سهام در بازار بورس ایران، متناسب با رشد قیمتی دلار و ارز و سکه در سال نود و هفت پیش نرفت، این قضیه تا حدی برای مسکن در تهران و سایر استان ها نیز قابل تصور است اما به نظر می رسد که قیمت ها با وجود رکود تورمی در اقتصاد ایران و هم چنین کاهش شدید حجم معاملات و گرانی قابل ملاحظه آن حتی برای دهک های بالا، روند صعودی خود را ادامه دهد.
گزارش امروز اقصاد شهروند، نگاهی دارد به آمارهای روز قیمت مسکن در تهران و ایران و سناریوهایی برای پیش بینی قیمت مسکن در سال ۹۸.
با ما همراه باشید.
روی طلا سرمایه گذاری کنیم یا مسکن یا ارز؟
این یکی از مهم ترین سوالاتی است که شهروندان ایرانی از اردیبهشت ۹۷که شاهد اوج گیری تاریخی قیمت ارز و طلا در ۴۰ سال گذشته بودیم، مطرح می کنند و به دنبال راهکاری برای حفظ نقدینگی و سرمایه خود با توجه به رکود شدید حاکم بر اقتصاد ایران در سال تحریمی نود و هشت است. بسیار هموطنان عزیزی که سرمایه کمی دارندو می خواهند در این فضای عجیب حاکم بر اقتصاد تحریمی کشور، سرمایه خود را حفظ کنند، با این پرسش روبرو هستند.
پاسخ به این سوال آن است که سرمایه شما باید در سال سخت تحریمی نود و هشت و هر سال دیگر، در یک پرتفو قرار بگیرد. این سبد، الزاما سبد سهام نیست و شاید در پرتفو شما، اصلا سهام جایگاهی نداشته باشد. اما به هر حال، باید سرمایه گذاری شما، ترکیبی باشد. خوبی سبد آن است که سبب می شود تا سرمایه شما، ترکیبی از کالا ها باشد تا ریسک سرمایه گذاری شما کاهش یابد.
در بازار بورس هم به این دلیل سهامداران، سبد تشکیل می دهند تا با خرید سهام شرکت ها از صنایع گوناگون، ریسک سبد را کاهش و ضریب سودآوری خود را افزایش دهند.
حتما ببینید: پیش بینی قیمتی ارز و سکه و طلا در سال ۹۸
پس در سال ۹۸ و پس از آن، سرمایه گذاری خود را در قالب سبد انجام دهید. یعنی:
- بخشی از سرمایه خود را تبدیل به مسکن کنید.
- بخشی از سرمایه خود را تیدیل به خرید زمین در یکی از نقاط کشور کنید.
- بخشی از سرمایه خود را تبدیل به ارز کنید
- بخشی از سرمایه خود را تبدیل به سکه و طلا کنید.
- بخشی از سرمایه خود را تبدیل به سهام کنید.
- بخشی از سرمایه خود را تبدیل به خرید اوراق مشارکت با سود تضمینی کنید.
اگر سرمایه شما قابل توجه است، درصدی که باید به موارد ۶ گانه فوق الذکر اختصاص دهید، بایستی با مشورت تخصصی همراه شود. شاید بپرسید که اوراق مشارکت با سود ۲۰ درصد دیگر صادر نمی شود. پاسخ ما به شما، مراجعه به اوراق بدهی قابل معامله در بازار بورس ایران است.
پس، سرمایه خود را چه ۲ میلیون ریال چه ۲۰۰ میلیارد تومان است، باابزارهای مالی شش گانه فوق، مدیریت کنید تا ریسک سرمایه گذاری شما کاهش یابد.
حتما بخوانید : درباره تسهیلات « وام مسکن یکم » و « اوراق تسهیلات مسکن » ( تسه )
اگر چه با سرمایه زیر ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون ریال نمی شود هم مسکن خرید و هم طلا و هم ارز و سهام، اما می توان برخی از این موارد را فاکتور گرفت و حجم بیش تری از سرمایه گذاری را وارد بخش خاصی کرد تا گین حداکثری دریافت کرد.
نکته ای که برخی از عزیزان در سرمایه گذاری خود فراموش می کنند، نقاط اشباع است. قیمت ارز و سکه و طلا و مسکن پس از رشد ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصدی در ۲ سال گذشته، به حد اشباع رسیده و نیاز به استراحت یا اصلاح دارد. این اصلاح، به معنی افت شدید قیمتی و کاهش جذابیت برای سرمایه گذاری نیست.
اما به این معنی است که بازارهای موازی ارز و سکه و طلا و بورس و مسکن، در هر زمان، با رکود مواجه می شود و این هوشمندی شما برای سرمایه گذاری است تا در هر برهه زمانی، بهترین استراتژی را برای تغییر و ترکیب درصدی سبد سرمایه گذاری خود، انتخاب کنید.
دلار ۵۰ هزار تومانی؟
در سال ۹۸، همانطور که پیش بینی می شد، مسکن و ارز و طلا، با رشد قابل ملاحظه ای مواجه نشد و شاهد کاهش جذابیت در معاملات هستیم. پس چه کنیم؟ آیا مسکن و ارز و طلا، در افق چند ساله، جذابیت برای سرمایه گذاری ندارد؟ خیر. نمودار تکنیکالیست ها از پیش بینی قیمت ارز و سکه و طلا، از تداوم رفتار قیمتی این سه کالا در یک کانال صعودی بلند مدت خبر می دهد و هم چنان برای بلند مدت، گزینه های خوبی است.
اما در مقایسه با مسکن و ارز و سکه و طلا، سهام بنیادی کم رشد کرده در بازار بورس ایران، گین بیش تری به سرمایه گذاران باهوش می دهد که در بهار ۹۸، به خوبی این ادعا را با حرکت شاخص کل از مرز ۲۳۰ هزار واحدی، احساس کردیم. پس، توصیه می شود که بیش از یک سوم سبد سرمایه گذاری خود را به خرید سهام پر بازده اختصاص دهید.
مثلا از گروه ساختمانی، زراعی، صنایع غذایی و کانی غیر فلزی که از تحریم ها، سود خوبی می برند. آری. از تحریم و تورم!
حتما ببینید: آمار خرید و فروش مسکن تهران در فروردین ۱۳۹۸
پیش بینی قیمت مسکن ۹۸
پیش بینی قیمت مسکن نود و هشت از تداوم رکود در صنعت ساختمان و ساخت و ساز ایران خبر می دهد. هم در تهران و هم بسیاری از نقاط کشور، شاهد کاهش حجم معاملات، کاهش حجم صدور پروانه ساخت و ساز از سوی شهرداری ها، کاهش رغبت خریداران واقعی برای معامله و کاهش قابل ملاحظه درآمد بنگاه های معاملات املاک هستیم.
این رکود، با گرانی مصالح ساختمانی که حاشیه سود کمی را برای سازندگان به ارمغان اورده است و هم چنین کافی نبودن وام مسکن برای خرید خانه اولی ها، همراه شده تا صنعت ساختمان ایران، فعلا برای سرمایه گذاری جذاب نباشد. اما انتظار افت قابل ملاحظه ای هم در قیمت ها، پیش بینی نمی شود.
معاملات مسکن در ایران در خرداد ماه نود و هشت، بیش از ۳۴ درصد کاهش را نشان می دهد که طی یک سال اخیر، بی سابقه بود. در شهر تهران، معاملات مسکن در خرداد ماه ۹۸، کم ترین میزان را از دی ماه سال ۹۷ تجربه کرده است. در بخش اجاره مسکن نیز، بیش از ۱۱ درصد کاهش حجم معامله به نسبت خرداد ۹۷ ثبت شد.
وضعیت در شهر تهران به نسبت میانگین کشوری، قابل توجه تر است. در خرداد ماه نود و هشت، ۶۲ درصد کم تر از خرداد ۹۷، مبایعه نامه خرید و فروش مسکن در پایتخت منعقد شد و این موضوع برای اجاره نامه ها نیز افت بیست و سه درصدی را نشان می دهد.
چرا قیمت مسکن در تهران رشد کرد؟
همان طور که گفتیم، نرخ تورم و افزایش قیمت در بازار های موازی مثل سکه و ارز و خودرو، سبب شد تا قیمت مسکن در تهران و بسیاری از نقاط افزایش یابد. اما این افزایش، متناسب با میزان رشد قیمتی در بازارهای موازی نبود. با وجود کاهش حجم معاملات، ۶ عامل سبب شد تا شاهد افزایش نسبی قیمت مسکن در پایتخت به نسبت فروردین ۹۸ باشیم:
- پایان معافیت های صادرات نفتی ایران
- کمبود فایل های قیمت مناسب مسکن در معاملات املاکی های ۲۲ منطقه شهرداری تهران
- سردرگمی در قیمت ارز و سکه و طلا
- نوسانات در بازار بورس
- رشد قیمت کمتر مسکن به نسبت بازار های موازی
- انتظارات تورمی و چسبندگی ذهنی ایرانیان به سرمایه گذاری روی مسکن به عنوان سرمایه مطمئن
آیا افزایش قیمت کوتاه مدت داریم؟
به نظر می رسد که در نقطه اشباع خرید هستیم و حتی برای دهک های بالا، نقدینگی کافی برای خرید در دسترس نیست. این را کاهش قابل توجه حجم معاملات ثبت شده نشان می دهد.
اما هم چنان مسکن های کم متراژ در نقاط مرکزی و حاشبه ای پایتخت به خصوص در شهرک های تازه تاسیس پایتخت، جذابیت زیادی برای خرید و سرمایه گذاری دارد. حتی اگر از آسانسور به بهره باشد و بیش از ۷ سال سابقه ساخت داشته باشد.
هر اتفاق جدیدی در رشد و تحرک بازار مسکن در سال ۹۸، به سیاست دولت و مشوق های اجرایی بستگی دارد و قیمت ارز نیز در این نوسانات، بی تاثیر نخواهد بود.
اما آن چه که مسلم است و نمودار ها و تحلیل ها به ما می گوید، سودی که شما روی سرمایه گذاری در مسکن در هر نقطه ایران در سال ۹۸ کسب می کنید، احتمالا کمتر از میزان گینی است که از سرمایه گذاری روی سهام پر بازده و کم تر رشد یافته بورس ایران بدست خواهید آورد.
چند توصیه برای سرمایه گذاران کوچک
- اگر سرمایه کم تر از ۱ میلیارد تومان دارید، حتما ترکیب آن را بر اساس اهرم های شش گانه که در بالا گفتیم، تنظیم کنید.
- بعضی از نقاط تهران و ایران، همچنان جذابیت بالایی برای خرید مسکن و زمین به منظور فاکتور سود آتی دارد. شناسایی این نقاط و بررسی فایل ها با مشاوران املاک صادق و منصف، امکان پذیر است.
- در سال ۹۸، اشتباه بزرگ آن است که شما ۹۰ درصد سرمایه خود را تبدیل به ارز یا سکه یا مسکن کنید.
- کسادی معاملات مسکن در شمال شهر تهران، بیش تر از مناطق مرکزی و جنوب و شرق و غرب است. انتظار رشد قیمتی خاصی برای مسکن در این مناطق، انتظار نداریم.
- طبق بررسی قیمت مسکن در تابستان ۹۸، متوسط قیمت هر متر خانه کلنگی در ایران، ۲۸ میلیون ریال است. این جذابیت خوبی برای سرمایه گذاری سرمایه های زیر ۱ میلیارد ریال دارد.
- در سال ۹۸ و احتمالا تا پایان ریاست جمهوری دوازدهم و آغاز دوره سیزدهم ریاست جمهوری از سال ۱۴۰۰ که احتمالا با تغییر سیاست های اقتصادی و ارزی و تولیدی مواجه باشیم، خرید خانه کلنگی، بهترین استراتژی برای معاملات مسکن است.
- قیمت مسکن در ایران نسبت به فروردین ماه سال ۱۳۹۶، قریب به ۱۹۰ درصد رشد کرده است. در این مدت، ارز و سکه بیش از ۳۰۰ درصد رشد کرده است. پس حداقل یک رشد ۱۰۰ درصدی به نسبت بازارهای موازی، پیش روی مسکن است و زمان رخدادش، نامشخص. اما خیلی دور نیست.
- طبق بررسی ها، رکود مسکن در ایران در ۴۰ سال اخیر، حداکثر ۱۲ فصل به طول انجامیده اما در این دوره، شاهد رکود در ۲۱ فصل هستیم که سرمایه گذاران را از ساخت و ساز فراری داده و شمار خانه های خالی را به مرز ۳ میلیون واحد رساند.
- کسادی معاملات در بازار مسکن، سیگنال کاهش قیمت نیست.
- واحدهای ۵۰ متری تا ۷۰ متری در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، حکم طلا است. در خرید آن ها بر اساس ترکیب سبد سرمایه گذاری خود، درنگ نکنید.
- ۹۱ میلیارد دلار خانه بی استفاده در اقتصاد امروز ایران است. شما سعی کنید تا سال ۱۴۰۰، با درامد حداکثری از بازار سرمایه ایران، نقدینگی لازم را برای خرید خانه های راکد در مناطق خوب، فراهم کنید.
