روش های کلاهبرداری در پیش فروش ، اجاره و معامله مسکن

مساله کلاهبرداری در معاملات مسکن، همیشه بوده و هست و خواهد بود. هر چقدر سیستم های ICT در معامله مسکن به کار می رود و اصالت سند و احراز هویت خریدار و فروشنده و نماینده قانونی طرفین، علمی تر و مستند تر می شود، ضریب خطا کاهش و فضا برای شیادان، تنگ تر می شود. اما همیشه، راه خطا بسیار است. به خصوص در معاملات پیش فروش مسکن یا فروش مسکنی  که در رهن است.

این گفتار، شما را با موضوعات جالبی در این حوزه به همراه لینک های مربوطه، آشنا می کند.

با ما همراه باشید.

حتما بخوانید: چطور خانه بخریم یا اجاره کنیم ؟

روش های مرسوم کلاهبرداری در صنعت ساختمان

روش های مرسوم کلاهبرداری در صنعت ساختمان، یکی دو تا نیست.  سال به سال هم روش های جدیدی به آن اضافه می شود. چرا؟ چون قوانین و روش ساخت و ساز و هم چنین ثبت و معامله و فروش و اجاره املاک در سراسر کشور، تابع وضعیت زمانی، دستخوش تغیرات ژرف و شگرف شده و سیستم های سنتی تبدیل به روش های دیجیتالی شده است.

اکنون هر فردی می تواند بدون آن که احراز هویت شده و یا صلاحیت آن در مجاری قانونی، ثبت و مشخص شود، ملکی، فراخور این که به او تعلق دارد یا خیر، برای فروش و اجاره و رهن، عرضه کرده و در معرض دید میلیون ها نفر قرار دهد. اکنون اگر به صفحات شبکه های اجتماعی و هم  چنین سایت های انتشار اگهی مراجعه کنید، در خواهید یافت که اجاره مسکن که روزگاری، سالانه و شش ماهه بود، اکنون به ماه و هفته و روز و بعضا ساعت هم  کشیده شده است.

بله!‌ در بعضی مناطق و برای منظورهای خاص، اجاره اپارتمان لوکس با ویو ابدی و استخرهایی با دوش های آبشاری و سیستم های هوشمند، ساعتی اجاره داده می شود. برای اجاره گیرنده چنین منازلی، مالکیت حقیقی و قانونی اجاره دهنده، اهمیتی ندارد و همه چیز در فضای غیر رسمی و با ارسال چند پیامک انجام می شود و تمام!

حتما در اخبار و رسانه ها بسیار شنیده اید که افراد از این که در معاملات املاک صوری با اسناد جعلی، صدها میلیون تومان سرمایه شان دود هوا شده است، گله مند هستند. این قضیه هم مثل کلاهبرداری در  شبکه های بازاریابی هرمی (از گلد کوئست تا یونیک فاینانس)، همه گیر است و مخصوص شهر واستان خاصی نیست.

فروش زمین و اپارتمان یا پیش فروش هایی با تخفیف های عجیب و غریب و آگهی های پرطمطراق مثل روش کلاهبرداری خواهران و براداران صاحب شرکت لیزینگ کیمیا خودرو و فرتاک پارسیان، همه از یک موضوع حکایت دارد: ضعف دانش  عمومی مردم درباره  قوانین و مقررات خرید و فروش و اجاره ملک و مستغلات.

در ادامه، شما را با ۳۰ نکته مهم که دانش خوبی در اختیار شما درباره مقابله با کلاهبرداری در معاملات مسکن می دهد، آشنا می کنیم.

مراقب دفاتر جعلی کلاهبرداری املاک باشید

هر جایی که تابلوی معاملات املاک و نئون و میز و منشی و اسم و شماره ثبت دارد، الزاما معاملات املاکی قانونی و ثبت شده نیست. اگر قصد استفاده رسمی از خدمات یک بنگاه معاملات املاک در شهر واستان خاصی دارید، اول از همه، شماره ثبت و اطلاعات املاک را از صنف معاملات املاک، استعلام کنید. بسیار پیش آمده که دفاتر غیرقانونی و بدون مجوز املاک، توسط سودجویان، تاسیس شده و پس از مدتی، متواری می شوند و سرمایه های هنفگتی را به غارت می برند.

بسیار پیش  امده که سودجویان، خود را به عنوان مشاور املاک قانونی جا زده و اقدام به تنظیم مبایعه نامه هایی می کنند که فرجامش، کلاهبرداری و تعقیب در دادسرا می شود.  این افراد، با تعیین قیمت یک ملک،‌زیر قیمت واقعی بازار، آن را به شخص حقیقی یا حقوقی دیگری که همدست او ست فروخته و اقدام به کلاهبرداری می کنند.

با ضرر و زیانی که به فروشنده از خدا بی خبر وارد می کنند و دریافت سند  در قابل مبلغ ناچیزی،  ملک را به نام های دیگر به افراد فروخته و متواری می شوند.

فهرست مشاوران املاک مجاز سراسر کشور

همه معاملات املاکی ها باید شماره ثبت داشته و اطلاعاتشان در این لینک در دسترس باشد. اطلاعات  آدرس،شماره تلفن و مسئول معاملات املاکی در ۳۱ استان کشور در لینک فوق الذکر در دسترس  است.  اگر اطلاعات بنگاه مورد نظر شما در این سامانه نبود و پاسخ  استعلامات منفی بود، از انعقاد هر قراردادی پرهیز کنید.

از دیگر روش های کلاهبرداری در مسکن ؛ مبایعه نامه جعلی

یکی از روش های رایج کلاهبرداری مسکن، چه در خرید و فروش مسکن مهر پردیس و هشتگرد و رباط کریم چه برای دیگر نقاط کشور، مبابعه نامه جعلی در خرید و فروش  است. در زمان خرید ملک و مستغلات، خریدار و فروشنده بایستی در جریان قرارداد بوده و اصالت سند را بررسی کنند.

سند ملک، باید به رویت خریدار برسد و این  حق خریدار است که اصالت سند را از شهرداری و سازمان ثبت اسناد و املاک قوه قضاییه، استعلام  کند.  برای تصدیق  اصالت اسناد و اوراق دفاتر رسمی به این لینک بروید. سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صندور سند مالکیت نیز در این لینک در دسترس شما می باشد تا از خدماتش استفاده کنید.

این درگاه، به منظور اجرای قانون تعیین  تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک قوه قضاییه راه اندازی شده است.

همان طور که ملاحظه می کنید، قوه قضاییه برای بررسی اصالت اسناد، درگاه های مختلفی راه انداخته که با مراجعه آن، می توانید اصالت اسناد را بررسی و استعلام کنید.

استعلام پروانه و گواهی ساختمان و پایان کار

اگر می خواهید خانه نوساز بخرید و قصد استعلام پروانه ساختمان و گواهی شهرسازی دارید،باید به سایت شهرداری همان شهر مراجعه کنید. در تهران، مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، دارای لینک های مختلف بوده که مثلا برای  استعلام پروانه و گواهی ساختمان در شهرداری منطقه  ۱۰  باید به این لینک بروید. در شهرداری منطقه ۱ باید به این نشانی مراجعه کنید.

بررسی اصالت اسناد رسمی

به منظور تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور، بایستی شماره سند، رمز تصدیق را در فرمی که در این لینک است وارد کنید.

البته دادگاه، روش های مختلفی برای بررسی اصالت اسناد دارد.

طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، هر  نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد، سند است. خواه متعلق  به شخص حقیقی یا حقوقی باشد و مهر داشته باشند یا نداشته باشد. یعنی هم مکتوب باشد، هم قابل دفاع باشد. این ۲  شرط، لازمه مصداق «سند» است. تنها «سندی رسمی» خواهد بود که در دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد یا در برابر ماموران رسمی، تنظیم شده باشد. پس به هر سندی، عنوان «رسمی» اطلاق نمی شود.

پس در موضوع مبایعه نامه که یکی از روش های کلاهبرداری مسکن است، باید دقت کرد. به موارد زیر در این زمینه  توجه کنید:

• هویت تنظیم کننده مبایعه نامه بررسی شود.
• اگر آشنا با مسائل حقوقی نیستید، متن مبایعه نامه را پیش از امضا، به اطلاع حقوقدان برسانید.
• کلیه افرادی که نام آن ها در مبایعه نامه ذکر می شود، بایستی در زمان تنظیم مبایعه نامه، خود یا وکیل قانونی آن با وکالت نامه معتبر حضور داشته باشند.
• در بخش توضیحات مبایعه نامه، کلیه شرایط طرفین قرارداد، از جمله شماره و تاریخ و مبلغ چک های رد و بدل شده و نام صادر کننده و دریافت کننده، درج شود.
• همه اطلاعاتیکه در بخش توضیحات نوشته می شود، باید به اطلاع طرفین رسیده و هیچ کلمه ای اضافه نشود.
• مصداق جعل مبایعه نامه، اضافه یا کم کردن اطلاعات بخش توضیحات، بدون اطلاع طرفین است.
• مبایعه نامه هم باید منتهی به دریافت کد رهگیری سیستمی شود.

کلاهبرداری مسکن تحت نام تسهیلات بانکی

فروش ملک یا زمین، زیر قیمت روز به منظور پیش فروش با اقساط ۱۲  تا ۴۸  ماهه و شرایط ویژه برای مدت محدود توسط شرکت ایکس و زیر نظارت سازمان و اداره ایگرگ! این جمله آشنای بسیاری از کلاهبرداری های مسکن در اطراف تهران و مراکز استان های کشور است. مخصوصا برای مناطق در حال توسعه مثل شهرک های صنعتی و اطراف پارک های فناوری و هم  چنین شهرهای جدید.

کلاهبرداری های بزرگیبا عنوان معامله مسکن با تسهیلات بانکی صورت گرفت که متقاضیان را به سمت وام کارگشابی و کارآفرینی و جانبازی و امثالهم، جذب می کردند و از ان ها، کلاهبرداری کردند. بعضی از این شرکت ها، اسناد دولتی را هم جعل می کردند تا مال  باختگان، پس از مشاهده اسناد، پول خود را به حساب این افراد منتقل کنند.

معمولا شیادان در این روش، مقطعی و محدود عمل می کنند و برای از بین بردن رد پای خود، ثبت شرکت با اسناد جعلی و به نام افراد بی بضاعت انجام داده و مکان خود را مرتب عوض می کنند. همواره زمانی که با آگهی معامله مسکن با تسهیلات بانکی با دوره بازپرداخت بلند مدت مواجه شدید، ۳ کار  انجام دهید:

• اطلاعات شرکت ثبت شده و مدعی آگهی را در سامانه روزنامه رسمی، بررسی کنید.
• از وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، درباره اصالت ادعای شرکت ساختمانی مسکن مزبور، استعلام کنید.
• به اداره ثبت اسناد و املاک محدوده اگهی مورد نظر مراجعه و اصالت ادعای شرکت مزبور را استعلام کنید.

اگر اطلاعات مراجع ۳ گانه فوق الذکر صحیح بود، با بررسی مدارک و مستندات و دریافت نمونه قرارداد فروشنده، مراتب را به اطلاع یک حقوقدان برسانید تا مراتب را پس از تصدیق اسناد و فرآیند ها، به اطلاع شما برساند.

به هیچ عنوان تا زمان دریافت استعلام مراجع ۳ گانه فوق الذکر و تایید حقوقدان دارنده شماره وکالت نسبت به اصالت ادعای فروشنده، ریالی به حساب فروشنده تسهیلات معامله مسکن اعم از فروش یا پیش فروش، واریز نکنید.

شرکت های انبوه ساز مسکن نیز از این روال، مستثنی نیستند. حتی اگر مشهور و خوش نام باشند. چرا که احتمال سوء استفاده از نام و نشان و مکان آن ها توسط شیادان وجود دارد.

روش کلاهبرداری مسکن در املاک نیمه ساز

بسیار اتفاق می افتاد که سازنده ای در فرآیند ساخت، برای تامین نقدینگی موردنیاز جهت تکمیل پروژه ساختمانی خود در فلان نقطه  کشور، مکی نیمه ساز را پیش فروش یا برای معاوضه یا فروش، اگهی می کند. در خرید خانه های نیمه ساز باید دقت کنید. انواع کلاهبرداری ها در این زمینه در ۳۰ سال اخیر ثبت شده است و به پلیس گزارش شده  است.

پیش فروش واحد های آپارتمانی که معمولا در زمان نامعلوم، آماده سکونت می شوند، ترفند کلاهبرداران برای جذب نقدینگی از افراد ساده و بی اطلاع از قوانین و فرآیند برای فروش هم زمان یک اپارتمان به n نفر دیگر است. برخی از بنگاه های معاملات املاک نیز به سودجویان ملک های نیمه ساز، کمک میکنند تا با اسناد جعلی، خریدار را گمراه کنند.

کلاهبرداری مسکن به روش نماینده ملک

گاها پیش می آید که یک بنگاه معامله املاک، خود را نماینده تام الاختیار مالک قانونی ملک معرفی کرده و با وکالت نامه جعلی، پول هایی از خریدار دریافت میکند و اقدام به سودجویی کلان می کنند. عدم امکان رویت مالک نیز معمولا با ادعاهایی چون سکونت در خارج از کشور و انحصار وراثت و مالکیت فرد کهنسال و ناتوان در حضور در بنگاه و . . . همراه می وشد.

هیچ  گاه بدون حضور مالک واقعی زمین یا ملک یا دفتر کار یا نماینده قانونی با وکالت نامه معتبر، اقدام به خرید و فروش و واریز وجه به حساب فردی نکنید. رونوشت سند خانه یا بنچاق و وکالت نامه، هیچ ارزش حقوقی ندارد. فقط مدارک برابر اصل شده با مهر برجسته، قابل قبول بوده و سند رسمی تلقی می شود. در غیر این صورت، فاقد وجاهت قانونی خواهد بود.

کلاهبرداری مسکن در خرید و فروش ملک رهنی

یکی دیگر از روش های شایع در کلاهبرداری مسکن، خرید و فروش ملکی  است که در رهن بانک یا یک موسسه  مالی و اعتباری قرار دارد. رهن، موجب خروج ملک از  مالکیت رهن دهنده نشده و فقط برای رهن کننده (مرتهن)، نسبت به مال رهنی، حق تقدم ایجاد می کند که می تواند از طریق فروش مال رهنی، طلب خود را استیفا کند.

ملکی که در رهن بانک است، می تواند خرید و فروش شود. اما باید مراتب در میابعه نامه  قید شود. برای انتقال مانده بدهی بانک نیز، پرداخت تفاوت تسهیلات فروش اقساطی خرید ملک در زمان انتقال مانده بدهی از محل حساب های تعهدی تا سقف شصت میلیون تومان در تهران و پنجاه میلیون تومان در مراکز استان شهرهای بالای دویست هزار نفر امکان دارد.

(در سایت اتحادیه املاک تهران، می توانید استعلام پرونده جواز و پیگیری شکایت از بنگاه های املاک تهران را دنبال کنید. نرخ مصوب کارمزد مشاوران املاک ۹۸ هم در این قسمت در دسترس است)

کلاهبرداری معاملات مسکن در زمینه رهن و اجاره

قبل از معامله، ملک را بازدید کنید. ۳۰ مورد را باید بازدید کننده که در گفتاری اشاره کردیم. در زمان عقد قرارداد، پیش پرداخت کلان، غیر منطقی  است. میزان پیش  پرداخت و کمیسیون بنگاه، مشخص است.  هر مبلغی به عنوان پیش پرداخت می دهید، باید در قرارداد ذکر شود. دادن یا ندادن پیش پرداخت، امکان یا عدم امکان اجاره ملک به شخص دیگر را فراهم نمیکند. در زمان رهن و اجاره، نماینده حقوقی موجر ومستاجر یا هر دو نفر، حضور داشته باشند. مراتب فسخ و مبالغی که باید عودت شود نیز قید شود.

کلاهبرداری مسکن در اجاره یک ملک به چند نفر

بسیار اتفاق می افتد. این افراد، یک  ملک را به n نفر اجاره  داده و پس از مدت کوتاهی، متواری  می شوند. بعضی از بنگاه ها نیز با این افراد همدستی می کنند و ردی از خود به جا نمی گذارند. نکات حقوقی در تنظیم قولنامه  را باید مطالعه کنید و اصالت اسناد را که در بالا گفتیم، دقت کنید.

اطلاعات مهم درباره کلاهبرداری معاملات مسکن

• کلاهبرداری معاملات مسکن همیشه بوده و هست و خواهد بود. شما باید از قوانین آگاه باشید.
• همیشه اطلاعات حقوقی خود را بالا نگهداشته و با مشاوران املاک و وکلای مجرب، مشورت کنید.
• مبایعه نامه جعلی، دردسر ساز است. مثل سند جعلی. مراقب باشید.
• واحد های پیش فروش و نیمه ساخته و فروش نرفته در مناطق کمتر برخوردار، معمولا در معرض تهدید کلاهبرداری است. مراقب باشید.
• همیشه در حضور مالک رسمی وقانونی، نسبت به تنظیم مبایعه نامه اقدام کنید.
• حتی وکالت نامه نماینده مالک و نماینده خریدار را نیز باید استعلام قانونی کنید.
• یکی از شایع ترین روش های کلاهبرداری مسکن، خرید و فروش ملک در رهن بانک است که بدون آگاهی از نحوه باز پرداخت وام مسکن، از خریدار، کلاهبرداری می شود.
• همه شرایط قرارداد، همه شرایط مسکن برای خرید و فروش و رهن و اجاره و اطلاعات چک های بانکی باید دقیق و شفاف در قرارداد منعقد شود. شرایط فسخ نیز مشخص شود.
• تا اصالت بنگاه، اصالت سند، اصالت و هویت خریدار و فروشنده را احراز نکردید، از پرداخت ریالی یا امضای برگه ای، خودداری کنید.
• برای این که در اجاره ملک، درگیر کلاهبرداری معاملات مسکن نشوید، کد رهگیری سیستمی دریافت کنید و مبلغ ودیعه و بازپرداخت را مشخص کنید.

ساختار مبایعه نامه

مبایعه نامه ساختاری هفت بخشی دارید:

• مشخص شدن طرفین قرارداد: خریدار و فروشنده باید با هویت و نشانی درست و کامل قید شود.
• موضوع معامله: مشخصات مورد معامله اعم از رهن و اجاره و خرید ملک، بایستی با اطلاعات عرصه و عیان قید شود. مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و سال ساخت و شماره سند هم مشخص باشد. کد رهگیری و تاییدیه کد پستی از اداره پست هم در موضوع معامله ذکر شود.
• ثمن معامله: دقیق مشخص شود. مشخصات چک های دریافتی از خریدار، ذکر شود. بدون قلم خوردگی.
• شرایط تنظیم سند: در چه شرایطی، سند تنظیم می شود؟ تاریخ دفترخانه چه زمانی است؟ مفاصا حساب شهرداری و مفاصاحساب مالیات و استعلام ثبتی هم در شرایط تنظیم سند قید شود.
• شرایط تحویل: تاریخ تحویل ملک و تعهدات فروشنده با ذکر ارائه ملک با همه انشعابات قانونی، مشخص شود.
• آثار قرارداد: فروشنده، متعهد به پرداخت کلیه بدهی ها است. تسویه شهرداری، وظبفه فروشنده است. افزایش  و کاهش قیمت ملک، نباید تاثیر در مبایعه نامه در روز تنظیم و پس از آن داشته باشد.
• فایل متعاملین: حق الزحمه مشاور املاک و و مالیات بر ارزش افزوده مشخص شود. نحوه استعلام کد رهگیری در این بخش درج شود.

اگر قصد معامله خانه ای به صورت پیش فروش داشتید، زمان تحویل واحد، خسارت به خریدار بر حسب مدت تاخیر به ریال، تاریخ تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی از فروشنده به خریدار،  تعهدات پیش فروش به مرجع صادرکننده پروانه مشخص شود.

مهم ترین دلیل کلاهبرداری در معاملات املاک چیست ؟