پیش بینی قیمت مسکن در سال ۹۸ و همه سناریوهای موجود

پیش بینی قیمت مسکن در سال ۹۸

سال ۹۸، سال سخت تحریمی است و چشم انداز اقتصادی روشنی برای آن تصور نمی شود. بودجه دولت برای این سال، محافظه کارانه بوده و دولت تدبیر و امید تلاش کرده تا نهایت صرفه جویی را در دستور کار قرار دهد. تداوم رکود در صنعت ساختمان در سال نود و هشت هم ادامه خواهد داشت و افزایش بهای مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران و مهندسان و پروانه ساخت، همه باعث بالا رفتن قیمت تمام شده ساخت هر واحد مسکن می شود. متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران در سال ۹۷ به نسبت سال ۹۶، ۸۵ درصد افزایش یافته است. اگر دلار، کاهشی باشد، این صنعت رونق دوباره می گیرد. عدم تغییر در مبلغ وام مسکن نیز عاملی در تداوم رکود خواهد بود. سناریوهایی برای پیش بینی قیمت مسکن در سال ۹۸ را بخوانید.

حتما بخوانید : درباره تسهیلات « وام مسکن یکم » و « اوراق تسهیلات مسکن » ( تسه )

طرح جامع مسکن چیست؟

در پیش بینی قیمت مسکن در  سال  ۹۸، یکی از المان های تاثیر گذار، می تواند آرمان های طرح جامع مسکن باشد.

طرح جامع مسکن می  گوید که سالانه باید ۱ میلیون واحد مسکونی جدید در ۳۱ استان کشور احداث شود. در سال ۱۳۹۶، در سراسر کشور، تنها سیصد و سی هزار پروانه ساختمانی صادر شد و در سال ۱۳۹۷ با فراز و نشیب های ۳۰۰ درصدی قیمت ارز، این تعداد به زیر سیصد هزار پروانه کاهش یافت.

اوضاع در سال نود و هشت، حتما بهتر از سال نود و هفت نخواهد بود. هزینه تمام شده ساخت مسکن، وقتی افزایش یابد، با توجه به تورم و کاهش ارزش پول، توان اقتصادی خریدار نیز کاهش می یابد و توانایی پرداخت هزینه مسکن را ندارد و هم چنان، عرضه بر تقاضا می چربد. حتی وام مسکن یکم هم جوابگوی خرید خانه اولی ها نیست.

طرح مالیات بر عایدی سرمایه مسکن

از دیگر فاکتور های تاثیرگذار در پیش بینی قیمت مسکن در سال نود و هشت، اجرایی شدن یا عدم اجرایی شدن  طرح مالیات بر عایدی سرمایه مسکن است که در نیمه دوم سال ۹۷، بحث و جدل هایی زیادی در بین بهارستانی ها روی آن صورت گرفت.

آبان ماه ۹۷ بود که یکی از اعضای  کمیسیون اقتصادی مجلس، از طرحی خبر داد که طبق آن، دولت را مکلف می کند از صاحبان خانه های خالی، مالیات اخذ کند. این طرح، یک ماده به قانون مالیات های مستقیم اضافه می کند. ماده ۶۰ قانون مالیات های مستقیم، ۲ سال پیش حذف شد.

این طرح می گوید که پس از  تصویب نهایی آن، همه خرید و فروش های املاک و مستغلات با کاربری های مسکونی، تجاری و اداری، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه املاک است و در مناطق آزاد و ویژه اقتصادی نیز حکمفرماست. منظور از عایدی سرمایه، تفاوت قیمت خرید با قیمت فروش است. در این طرح، در صورت تصویب در سال  ۹۸، مالیات در سال اول با نرخ پنج درصد، سال دوم با نرخ ده درصد، سال سوم  با نرخ پانزده درصد و در سال چهارم به بعد، با نرخ بیست درصد محاسبه خواهد شد. جزییات را در سایت خانه ملت دنبال کنید.

حتما بخوانید : آمار خرید و اجاره مسکن ۲۲ منطقه تهران در سال ۱۳۹۷

این طرح، استثنائاتی هم دارد مثل معافیت مالیاتی برای خرید و فروش خانه های نوساز یا خرید و فروش خانه هایی که برای نخستین بار صورت می گیرد. طراحان، معتقدند که این معافیت مالیاتی، مشوقی است برای فروشنده تا ملک خالی را سریع تر عرضه کند. این طرح در کمیسیون عمران، مورد تایید قرار نگرفت و باید منتظر ماند تا ببینیم، در آخرین سال مجلس دهم، فرجام طرح مالیات بر خانه های خالی، به کجا می رسد. البته بعید است که در سال انتخابات مجلس، شاهد اتفاق خاصی در این عرصه باشیم.

مالیات مسکن در سال ۹۸

به هر حال، افزایش یا کاهش مالیات بر ساخت و ساز مسکن در سال نود و هشت، حتما فاکتور مهمی روی قیمت مسکن خواهد بود.

مالیات بر عایدی مسکن که در سال نود و هشت جدی تر می شود، در کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی تصویب و به کمیته مالیاتی ارسال شده است. اگر در سال نود و هشت عملیاتی شود، سوداگری مسکن که باعث افزایش اجاره بها و گران شدن خانه شده، کاهش می یابد. هدف این طرح آن است که در سال ۹۸، دو و نیم میلیون خانه خالی را در ۳۱ استان کشور به بازار مصرف هدایت کند. اما ما، تجربه سال ۶۶ را داریم.

اگر مالیات بر مسکن عملیاتی شود، فشار مالیاتی به سازنده وارد می شود. برخی معتقدند که این مالیات، قیمت مسکن را کاهش می دهد. شاید هم حق داشته باشند. در یک دهه اخیر، بیش از شصت درصد معاملات مسکن، سوداگری بوده و معاملات غیر مصرفی را شکل داده است. به هر حال، هشتاد درصد مسکن تولیدی کشور توسط بخش خصوصی ساخته می شود و این یعنی از تنگ کردن حلقه فعالیت این بخش از اقتصاد ایران.

مصطفی قلی پور، چهره معروف عرصه مسکن و معاملات این حوزه که در سال ۹۷ بسیار به رسانه ها آمد، معتقد است که مشوق مالیاتی باید به سازندگان مسکن به خصوص انبوه سازان داده شود تا مثل دوبی، شاهد رونق ساخت  و ساز در کشور و کاهش بهای مسکن باشیم. رییس اتحادیه مشاوران املاک گفته بود که وضع مالیات سنگین بر  پیشران اقتصاد ایران، فرار سرمایه را در سال ۹۸ و به بعد را به ارمغان خواهد آورد.

رشد مسکن ۹۷ به نسبت رشد ارز و سکه

ارز و سکه در سال ۹۷، همان طور که حتما می دانید و درک کرده  اید، به  صورت وحشیانه ای صعودی شد. سکه یک میلیون و اندی، به بیش از ۵ میلیون  تومان رسید و دلاری که در کانال ۴ هزار  تومان بازی می کرد، ظرف چند ماه، وارد کانال ۲۰  هزار تومان شد و مثلا کرون سوئد که ۴۵۰ تومان هم  اوایل سال ۹۷، خریداری نداشت، مهر  ماه ازمرز ۲۱۰۰ تومان گذر کرد. اگر چه دلار ۹۷، در نهایت وارد کانال ۱۲ هزار تومان رشد و سکه نیز به  زیر ۴.۵ میلیون تومان کاهش یافت، اما کارشناسان، افت بیش تری را برای ارز و سکه ۹۸، انتظار ندارند.

بنابراین، شاهد افزایش ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصدی قیمت ارز و سکه در سال ۹۷ بودیم. در حالی که قیمت مسکن در سال ۹۷، حدود ۸۰ درصد رشد را تجربه کرد و به نظر می رسد، حداقل یک رشد ۱۰۰ درصدی با کف میزان رشد ارز و سکه در سال ۹۷، فاصله داشته باشد که پر کردنش، دور از انتظار نیست.

قیمت مسکن از اسفند ۱۳۹۵ تا اسفند ۱۳۹۷، حدود ۱۵۰ درصد رشد داشته است.  به این ارقام توجه کنید:

• متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در فروردین  ۱۳۹۵: ۳ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان
• متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در فروردین ۱۳۹۷: ۵ میلیون و ۵۳۰ هزار  تومان
• متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در اسفند ۱۳۹۷: حدود ۹ میلیون تومان
• متوسط قیمت دلار در سال ۱۳۹۵: ۳۵۰۰ تومان
• متوسط قیمت دلار در سال ۱۳۹۶: ۳۸۰۰ تومان
• متوسط قیمت دلار در سال ۱۳۹۷: ۱۳ هزار تومان
• متوسط قیمت هر سکه بهار آزادی در فروردین ۱۳۹۵: ۱ میلیون و ۲۱ هزار تومان
• متوسط قیمت هر سکه بهار آزادی در فروردین ۱۳۹۶: ۱ میلیون و ۱۹۷ هزار تومان
• متوسط قیمت هر سکه بهار آزادی در اسفند ۱۳۹۷: ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان

بنابراین مشاهده می کنید که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در  تهران در ۲ سال اخیر، ۲۰۰ درصد افزایش یافته است در حالی که متوسط قیمت دلار آمریکا در ۲ سال اخیر، حدود ۳۰۰ درصد و سکه، حدود ۳۰۰  درصد. این گپ ۱۰۰ درصدی، احتمالا در سال ۹۸ به بعد پر خواهد شد.

(سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در این نشانی قرار دارد)

(سایت مشاوران املاک تهران در این لینک در دسترس است که هر گونه گران فروشی و کم فروشی و تخلف را می  توانید به این سامانه اطلاع دهید)

قیمت هر  متر مربع مسکن در تهران در اسفند ۱۳۹۸، احتمالا بیش از ۹ میلیون تومان باشد. هر  افزایشی، توان خریدار را باز، کاهش می دهد و منجر به نزول میزان تقاضا در بازار خواهد شد.

چشم انداز ۹۸

سال ۹۸ را سال سخت تحریمی می دانند که پیش بینی ناپذیر است. عین سال ۹۷ که در نیمه اول سال، همه چیز ۲ تا ۳ برابر شد و در پایان سال، شاهد گوشت کیلویی ۱۴۰ هزار تومانی و پراید ۵۴ میلیون تومانی و دلار ۱۳ هزار  تومانی بودیم. بازار مسکن،  حال خوشی ندارد و این روند برای سال نود و هشت هم پیش بینی  می شود.

• تقاضای خرید خانه هایی با متراژ کوچک در سال ۹۸ ادامه می یابد.
• رکود در خرید و فروش خانه هایی با متراژ بزرگ، در صورت تداوم روند صعودی مسکن، ادامه می یابد.
• معاملات مسکن در شهر تهران به سمت شهر های جدید مثل پرند و پردیس، سوق می یابد.
• با روند افزایش دلار، قیمت تمام شده ساخت، افزایش یافته و صرفه ساخت، کاهش می یابد.
• سال ۹۸ را در صورت تداوم افزایش قیمت مسکن و کالاهای اساسی، باید سال مهاجرت معکوس دانست.
• انتظار این که قیمت مسکن بتواند گپ ۱۰۰ درصدی ایجاد شده با رشد قیمت ارز و سکه را در کوتاه مدت جبران کند، نادرست است.
• ثبات در قیمت مسکن در سال ۹۸، دور از انتظار نیست.
• توان متقاضی خرید مسکن در سال ۱۳۹۸، بیش تر از سال ۱۳۹۷ نیست. پس، جهش قیمتی نداریم.
• انتظار می رود که افزایش یا کاهش قیمت مسکن در سال ۹۸، در سطح نرخ تورم سالانه باشد.
• رشد ارز و سکه و البته بورس، می تواند منجر به تغییرات در قیمت مسکن شود.

چه کنیم؟

با همه این تفاسیر و وضعیتی که آمار ها از فراز و نشیب های اقتصاد ایران به خصوص در عرصه صنعت ساختمان و خرید و فروش مسکن نوید می دهد، تکلیف من و شما به عنوان مصرف کننده خرد چیست؟ به  نظر می رسد، نیازمندان خانه دار شدن، برای رهایی از اجاره های سرسام آور، باید در اولین فرصت، برنامه ای برای خانه دار شدن خود در کوتاه مدت و میان مدت، در دستور کار قرار دهند.

برخی از شهر های جدید اطراف تهران مثل پرند و پردیس، تا چند سال آینده، صاحب مترو شده و بستر های شهرنشینی آن گسترش می یابد. هزینه زندگی در تهران و کلانشهرها، افزایش یافته و مناطق حاشیه  ای خوش آب و هوا و ارزان تر، محبوب تر شده است.

مخصوصا برای دورکارها و فریلنسرها که موقعیت مکانی آن ها، تاثیری در سبک زندگی و اشتغال و درآمدشان ندارد. اگر امروز می توان با ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان، خانه ای در اطراف تهران یا کلانشهرها خرید، شاید این اتفاق در اوایل ایران عصر ۱۴۰۰، امکان پذیر نباشد.

برای این که سرمایه شما همواره از تورم بیش تر باشد، سرمایه گذاری با افق ۲ تا ۵ ساله روی سهام بنیادی در بازار بورس ایران، توصیه  می شود.

حتما بخوانید : قیمت خرید خانه در پردیس ، هشتگرد، پرند در اسفند ۹۷ چگونه بود ؟

همشهری گرامی

اگر شما هم تحلیلی از وضعیت قیمت مسکن در سال ۹۸ و پس از آن دارید و فکر می کنید که انتخابات مجلس ۹۸ و قیمت ارز و دلار و سکه و بورس، می تواند تاثیراتی روی قیمت مسکن داشته باشد، نظرات  خود را به صورت محترمانه  در بخش کامنت با سایت اقتصاد شهروند، به اشتراک بگذارید.

آخرین خبرها از دنیای ارز، سکه، بانکداری و بورس را هر روز در «اقتصاد شهروند» بخوانید.