پیش بینی مسکن تا پایان سال 98 : آمار خرید و اجاره مسکن در شهریور  ۹۸

پیش بینی وضعیت خرید مسکن در نیمه دوم سال ۹۸، بر اساس امارهای نیمه اول سال  ۹۸، از تداوم رکود بازار مسکن که ناشی از رکود در صنعت ساختمان و بلاتکلیفی اقتصادی در دولت تدبیر و امید است، حکایت دارد. اما قیمت اجاره مسکن که فروردین ۹۸ روند صعودی گرفته، هم چنان به روند صعودی خود ادامه می دهد. تعداد معاملات مسکن در تهران، ماه به ماه در حال کاهش است و در شهریور ۹۸ به کم تر از ۳۰۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به شهریور ۹۷، بیش از ۷۰ درصد کاهش را نشان می‌دهد. وام طرح ملی مسکن هم که اخیرا مطرح شده، جذاب نیست. چون ۱ میلیارد ریال سود برای وام ۱۶۰ میلیون تومانی، مطلوب نیست.

قیمت مسکن در  بسیاری از نقاط پایتخت، روند نزولی گرفته که خبر خوبی برای خانه اولی ها است. ۱۳ منطقه از مناطق ۲۲ گانه تهران، با کاهش متوسط قیمت نسبت به مرداد ۹۸ مواجه شدند که احتمالا همین وضعیت تا پایان سال ادامه یابد. همچنان واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری با عمر حداکثر ۵ سال در منطقه ۵ تهران ، پر تقاضا ترین آپارتمان های مسکونی هستند. پر معامله ترین واحدهای مسکونی تهران ، همچنان بناهایی با قیمت ۵۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان است که نشان دهنده قدرت نقدینگی ضعیف اکثر متقاضیان خرید واحدهای مسکونی است.

گزارش امروز اقتصاد شهروند، اطلاعات دقیقی از وضعیت معامله مسکن و اجاره مسکن در آخرین ماه تابستان را به نمایش می گذارد که هم برای کارشناسان مسکن، هم تحلیل گران و هم علاقمندان به سرمایه گذاری روی مسکن، داده های مطلوبی خواهد بود. نظرات خود را از طریق بخش کامنت در انتهای  این گفتار به اشتراک بگذارید.

با ما همراه باشید.

حتما بخوانید: پیش بینی قیمت طلا و صندوق های سرمایه گذاری طلا

وضعیت مسکن تهران در شهریور ۹۸

اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، اوایل آبان ۹۸، گزارش  تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران منتهی به ۳۱ شهریور ماه ۹۸ را منتشر کرد که داده های آن، بر اساس اطلاعاتی است که برگرفته از آمار خانم سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات می‌باشد.

طبق این گزارش، در شهریور ماه ۹۸، شمار معاملات اپارتمان مسکونی تهران به ۲۸۰۰ واحد مسکونی رسید که به نسبت به مرداد ۹۸، ۱۵.۳ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۷۳ درصد افت را نشان می دهد. متوسط خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملاتی ملکی شهر تهران، ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان بوده که به نسبت ماه قبل، ۲.۸ درصد کاهش و به نسبت شهریور ۹۷، ۵۶ درصد رشد داشته است.

این آمارها نشان می دهد که هم چنان رکود در بازار مسکن حاکم است و خبری از خرید و فروش نیست. بازار اجاره، پر رونق است و صنعت ساختمان به دلیل رکود حاکم بر اقتصاد ایران از زمان دولت تدبیر و امید و گرانی ارز و هزینه  تمام شده ساخت و قدرت پایین خریدار، حال و روز خوشی  ندارد.

(تصویر ایندکس سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (سابا) که متعلق به وزارت راه و شهرسازی  است)

بی رونق بودن بازار مسکن، ارز و سکه و طلا سبب شده تا جذابیتی به عنوان بازار موازی با بورس نداشته و بخش عظیمی از نقدینگی مردم، در  نیمه  اول  سال  ۹۸ وارد بازار سرمایه شود که این  روبه  در ۲  ماهه اول نیمه دوم سال نود و هشت هم  دیده می شود.

گزارش امروز که اقتصاد شهروند ارائه می کند را می توان به نوعی پیش بینی وضعیت مسکن تهران در نیمه دوم سال ۹۸ دانست. نیمه ای که انتهایش، انتخابات مجلس شورای اسلامی است و شاهد داغ شدن رقابت های انتخابات ریاست جمهوری امریکا در سال ۲۰۲۰ میلادی خواهیم بود. به نظر می رسد اتفاق خاصی در مسکن ودلار و سکه و طلا رخ ندهد.

حتما بخوانید: پیش بینی شاخص  کل بورس تهران

وضعیت حجم معاملات مسکن تهران در شهریور ۹۸

همان طور که در عکس بالا مشاهده می  کنید، در شهریور  ۹۸، ۲۷۸۷ معامله واحد مسکونی در پایتخت رخ داده  که یک سوم تعداد معاملات واحد مسکونی در شهریور  ۹۷ و یک ششم شمار معاملات واحد مسکونی در شهریور ۹۶ است.

پر معامله ترین بناها

بیش ترین تعداد مسکن معامله شده در شهریور  ۹۸ در تهران، مربوط به بناهای نوساز تا ۵  سال ساخت و کم ترین تعداد معامله مربوط به مسکن هایی با بیش از ۲۰ سال ساخت است. هم  چنان بناهایی که عمر آن ها بین ۶ تا ۱۰ سال است، رتبه  دوم پر معامله ترین بناها در تهران را در اختیار دارد که تا حدی اوضاع در ماه های قبل هم بر همین منوال بوده  است.

عکس بالا، توزیع مناطق شهر  تهران بر حسب سهم از تعداد معاملات انجام شده در شهریور ماه نود و هشت می باشد. طبق این عکس، هم  چنان منطقه ۵ تهران  با ۱۵.۴ درصد معامله، بیش ترین  تعدادمعامله مسکن را در مقایسه  با مناطق ۲۲  گانه شهری به  خود اختصاص دارد که تقریبا در ماه های قبل نیز، رکورد دار بیش ترین معامله بود. پس از ان،  منطقه ۲ و منطقه ۱۰ به  ترتیب با ۸.۵ درصد و ۸.۴ درصد، بیش ترین سهم از تعداد معاملات واحدهای مسکونی تهران در شهریور ماه ۹۸ را به خود اختصاص داد.

منطقه  لاکچری نشین ۲، هم  چنان در  فهرست  مناطق پر معامله شهر تهران است و منطقه ۵ نیز، محبوب افرادی که به دنبال  مسکن هایی بین ۵۰۰ میلیون تا ۱.۵ میلیارد تومان هستند.

در  مقطع زمانی شهریور ۹۸، متوسط  قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان بوده در حالی در مرداد ۹۸، این رقم ۱۳ میلیون و ۲۵ هزار  تومان بود و در شهریور سال ۹۷، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی در تهران، ۸ میلیون و ۹۵  هزار تومان بود.

عکس  بالا مربوط به نمودار متوسط  قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در مناطق شهر  تهران در شهریور  ماه نود و هشت در مقایسه با شهریور ماه سال نود و هفت است که دلار بیش از ۴۰۰ درصد رشد کرد.

گران ترین واحدهای مسکونی  تهران

همان طور که در عکس بالا مشاهده می کنید، گران ترین واحدهای مسکونی  در تهران، هم چنان در منطقه ۱ است که قیمت از ۱۷ میلیون تومان شهریور  ۹۷ به بیش از ۲۵  میلیون تومان در شهریور ۹۸ رسیده  است. پس از ان،  مناطق ۲ و ۳ که مناطق پولدار نشین شهر تهران هستند، در رتبه  های بعدی قرار دارد.

در منطقه ۵ تهران که در شهریور ۹۸، شاهد بیش  از  ۱۵ درصد کل حجم معاملات شهر تهران بودیم، متوسط  قیمت یک  متر  مربع زیر بنای واحد مسکونی  در شهریور نودو هشت، بیش از ۱۵ میلیون  تومان بود که این رقم در شهریور ۹۷، زیر ۱۰ میلیون تومان اعلام شد.

حتما بخوانید: عواقب عدم تسلیم گزارش اظهارنامه ارزش افزوده چیست؟

اگر به دنبال خرید خانه هایی با قیمت یک متر مربع زیر بنا در محدوده ۵ تا ۱۰ میلیون  تومان هستید، بایستی به مناطق زیر رجوع کنید:

• منطقه ۱۳ تهران
• منطقه ۱۱ تهران
• منطقه ۱۴ تهران
• منطقه ۹  تهران
• منطقه ۱۰ تهران
• منطقه ۱۲  تهران
• منطقه ۱۶  تهران
• منطقه ۲۰ تهران
• منطقه ۱۷ تهران
• منطقه ۱۸ تهران
• منطقه ۱۹ تهران

مقایسه معامله مسکن در تهران در ۳ سال گذشته

عکس بالا، عملکرد معاملات انجام شده در شهر  تهران در شش ماهه نخست سال ۹۶ تا ۹۸ را نشان می دهد. آمارهایی که در عکس بالا مشاهده می کنید، تا حدی نقشه راه شما در فهم وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال نود و هشت خواهد بود:

• تعداد معاملات واحد مسکونی در شش ماهه اول سال ۹۶ تهران: ۸۵  هزار و ۱۸۲ واحد
• تعداد معاملات واحد مسکونی در شش ماهه اول سال ۹۷ تهران: ۷۴ هزار و ۸۹۴ واحد
• تعداد معاملات واحد مسکونی در شش ماهه اول سال ۹۸ تهران: ۳۲ هزار و ۴۰۶ واحد
• متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شش ماهه اول سال ۹۶: ۴ میلیون و ۴۸۴ هزار تومان
• متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شش ماهه اول سال ۹۷: ۶ میلیون و ۷۴۷ هزار تومان
• متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شش ماهه اول سال ۹۸: ۱۲ میلیون و ۷۱۴ هزار تومان.

عکس بالا، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر  مربع بنا در شهریور ۹۸ تهران را نشان می دهد.  همان طور که در عکس مشاهده می کنید، اطلاعات زیر  قابل تامل  است:

• ۱۱.۸ درصد کل معاملات واحد مسکونی تهران مربوط به بناهایی با قیمت هر متر مربع ۷.۵ میلیون تا ۹  میلیون تومان است.
• ۱۰.۵ درصد کل معاملات واحد مسکونی تهران،  مربوط به بناهایی با قیمت هر  متر مربع ۹ تا ۱۰.۵ میلیون  تومان بوده است.
• ۹.۸ درصد کل معاملات واحد مسکونی تهران در شهریور ماه نود و هشت، مربوط به بناهایی با قیمت  هر متر مربع ۶ تا ۷.۵ میلیون تومان است.

تنها ۱.۴ درصد کل معاملات مسکن تهران در آخرین ماه تابستان نود و هشت، مربوط به واحد هایی با قیمت هر  متر مربع بین ۲۷ میلیون تا ۳۰ میلیون تومان بوده  است.  پس، این اطلاعات نشان می دهد که منطقه ۵، بیشترین تعداد معامله واحد مسکونی و واحدهایی با عمر ۰ تا ۵ سال و هم چنین با قیمت هر  متر مربع، ۷.۵ تا ۹ میلیون تومان، با استقبال مشتریان خرید مسکن روبرو شده است.

عکس بالا نشان می دهد که توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح  زیر بنا در آخرین ماه تابستان به چه صورت بوده است. آن طور که نمودار بالا و میله سبز رنگ نشان می دهد، ۱۵.۷ درصد کل معاملات واحد های مسکونی پایتخت مربوط به مسکن هایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر است و پس از آن، معامله واحدهایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ مر و ۷۰ تا ۸۰ متر، در رتبه های دوم و سوم قرار دارد.

یعنی مردم، بیش تر مشتاق خرید واحدهای مسکونی ۵۰ تا ۸۰ متری هستند و واحدهای ۱۵۰ تا ۲۰۰ متر مربعی، زیر  ۱ درصد معاملات را به  خود اختصاص داده است. احتمالا همین رویه در نیمه دوم سال نود و هشت که تداوم رکود بازار مسکن است، ادامه یابد و احتمالا رشد تورم و افزایش  قیمت هر متر مربع بنای مسکونی، این نسبت را با توجه به قدرت نقدینگی مردم، حفظ کند.

در این عکس، شاهد  توزیع فراوانی تعداد معاملات انجام شده بر اساس ارزش هر واحد مسکونی در آخرین فصل تابستان نود و هشت هستیم.  طبق این نمودار، ۱۵.۶ درصد کل معاملات واحدهای مسکونی تهران، متعلق به بناهایی با قیمت ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون  تومان بوده که پس از آن، واحدهایی با قیمت ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان و واحدهایی  با قیمت ۶۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان در رتبه دوم و سوم قرار دارد.

واحدهایی با قیمت بالای ۲ میلیارد تومان در تهران، زیر ۱۰ درصد کل معاملات مسکن تهران را به خود اختصاص داده است. اکنون آپارتمان های مسکونی گران قیمت، کم ترین حجم معاملات مسکن پایتخت را در اختیار دارند که احتمالا تا سال ۱۳۹۹ همین وضع ادامه داشته  باشد.

نکته جالب  توجه این است که واحدهای مسکونی که که بیش از ۳۶میلیارد ریال قیمت گذاری شده و اکثرا متعلق به محدوده شهرداری منطقه ۱ تهران است، بیش از ۵ درصد کل معاملات واحدهای مسکونی  پایتخت را در اختیار دارد.

حتما بخوانید: همه چیز درباره تخلفات اطلس مال نیاوران

وضعیت اجاره مسکن در شهریور ماه ۹۸ تهران

عکس بالا، روند رشد قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران را نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان می دهد.

همان طور که مشاهده می کنید، از فروردین ۱۳۹۶ تا شهریور ۱۳۹۸، شاهد روند صعودی قیمت مسکن و اجاره بها در شهر  تهران نسبت به شهریور ۹۷ هستیم. در شش ماهه نخست سال ۹۸، اردیبهشت ماه، شاهد بیش ترین افزایش در رشد قیمت مسکن و اجاره بها هستیم که در ماه های بعدی، از قیمت مسکن کاسته اما روند رشد اجاره بها، ادامه یافته است.

متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیر بنای مسکونی و تعداد معامله در تهران (شهریور ۹۸)

• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۱: ۲۵ میلیون و ۴۳ هزار تومان (۱۳۴ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۲: ۲۰ میلیون و ۱۵۱ هزار تومان (۲۳۶ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۳: ۲۲ میلیون و ۶۵۱ هزار تومان (۱۲۵ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۴: ۱۳ میلیون و ۲۹۱ هزار تومان (۲۲۱ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۵: ۱۵ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان (۴۲۹ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۶: ۱۸ میلیون و ۱۹۸ هزار تومان (۱۱۶ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۷: ۱۳ میلیون و ۱۷۳ هزار تومان (۱۸۰ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۸: ۱۱ میلیون و ۶۴۲هزار تومان (۱۵۷ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۹: ۹ میلیون و ۳۰۷ هزار تومان (۶۷  معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۱۰: ۸ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان (۲۳۳ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۱۱: ۹ میلیون و ۴۲۴ هزار تومان (۱۲۸ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۷:۱۲ میلیون و ۴۲۶هزار تومان (۷۳ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۱۳: ۱۱ میلیون تومان (۸۴ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر اپارتمان در منطقه ۱۴: ۹ میلیون و ۳۹۳ هزار تومان (۱۷۲ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۱۵: ۷  میلیون و ۸۵۴ هزار تومان (۱۱۷ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۱۶: ۷ میلیون و ۲۵۴ هزار تومان (۳۱ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۱۷: ۶ میلیون و ۲۳۱ هزار تومان (۷۸ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر اپارتمان در منطقه ۱۸: ۵ میلیون و۷۳۶ هزار تومان (۶۶ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه  ۱۹: ۵ میلیون و ۶۸۲ هزار تومان (۲۴ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر اپارتمان در منطقه ۲۰: ۶ میلیون و ۳۶۹  هزار تومان (۵۶ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۲۱: ۱۰ میلیون و ۱۱۱ هزار تومان (۳۵ معامله)
• متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان در منطقه ۲۲: ۱۲ میلیون و ۲۱۷ هزار تومان (۲۶ معامله)

حتما بخوانید: همه چیز درباره تخلفات ایران مال در منطقه ۲۲ تهران

همراه گرامی

احتمال می رود روندی که برای معاملات واحد مسکونی در تهران در شهریور حاکم بود، با نوسان کمی در نیمه دوم سال نود و هشت هم ادامه داشته باشد. لذا هم‌چنان شاهد رکود در صنعت ساختمان هستیم. اما وضعیت در شهرهای جدید اطراف تهران مثل پردیس، بهتر از مناطق ۲۲ گانه است. نظرات خود را در بخش کامنت به اشتراک بگذارید.