ارزانترین ، گرانترین و پر معامله ترین آپارتمان های تهران در خرداد ۹۸
وضعیت معاملات مسکن و ساخت و ساز مسکن در پایتخت، از سال ۹۷ به این سو با توجه به افزایش ۱۹۸ درصدی قیمت مسکن از فروردین ۹۶ تا به امروز که افزایش نرخ ارز و رکود تورمی در آن تاثیر گذار بود، ماه به ماه بحرانی تر می شود. شمار خانه های خالی تهران از مرز ۱ میلیون خانه گذر کرده و هنوز میلیون ها تهرانی، اجاره نشین هستند و سرپناه خاصی ندارند. گزارش خرداد ماه ۹۸ بانک مرکزی از وضعیت مسکن شهر تهران نشان می دهد که شمار معاملات مسکن در خرداد ماه ۹۸ به نسبت خرداد ماه ۹۷، حدود ۶۰ درصد کاهش یافت. بیش ترین معاملات مسکن هم چنان در منطقه ۴ و ۵ است. اپارتمان های ۶۰ تا ۱۰۰ متر مربعی، بیش ترین تعداد معاملات را به خود اختصاص داده است.
در گزارش بانک مرکزی که جزییات جالب آن را در این گزارش اقتصاد شهروند می خوانید، به این موضوع اشاره شده است که متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات املاکی مجاز، ۱۳۳ میلیون ریال بوده که به نسبت سال گذشته در خرداد ۹۷، بیش از ۱۰۴ درصد افزایش را نشان می دهد. با وجود رکود در مسکن و کسادی صنعت ساختمان سازی، قیمت مسکن در تهران در خردادماه ۹۸ به نسبت اردیبهشت ۹۸، قریب به ۵ درصد افزایش یافته است.
گزارش وضعیت مسکن در خرداد ماه ۹۸ را حتما فعالان معاملات املاک، علاقمندان به سرمایه گذاری در صنعت ساختمان و به ویژه اجاره نشین هایی که به دنبال واحدهای کوچک نقلی و فرصت های خرید خوب هستند، با دقت بخوانند. آمار، برگ برنده برای تحلیلگران و شکارچیان وقت شناس است.
با ما همراه باشید.
حتما ببینید: پیش بینی وضعیت مسکن ۹۸
بررسی حجم معاملات مسکن در خرداد ماه ۹۸
مهم ترین آماری که می توان از گزارش بانک مرکزی استخراج کرد این است که از مجموعه پنج هزار و نهصد و هشتاد و شش واحد مسکونی معامله شده در بنگاه های معاملاتی املاکی مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، حدود ۴۰ درصد معاملات مربوط به واحد های نوساز (تا پنج سال ساخت) است و که بیش ترین سهم را به خود اختصاص داده اند و نشان می دهد که مردم، بیش تر دنبال واحدهای نوساز هستند.
(توزیع تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در تهران بر حسب عمر بنا از سال ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۸)
اما همان طور که در جدول بالا مشاهده می کنید، تعداد معاملات واحدهای تا ۵ سال ساخت در خرداد ۹۸ تهران، نصف سال ۹۶ و ۹۷ است. یعنی در ۲ سال اخیر، تعداد معاملات مرتب کاهش یافته است. در سال ۹۷، ۹ درصد کاهش به نسبت سال ۹۶ ودر سال ۹۸، ۶۳ درصد کاهش به نسبت سال ۹۶.
همان طور که در جدول بالا مشاهده می کنید، بناهایی با عمر ۶ تا ۱۰ سال، ۱۸.۴ درصد کل معاملات مسکن خرداد ماهی ۹۸ تهران را به خود اختصاص داده است اما باز هم، شاهد افت ۵۴ درصدی شمار معاملات به نسبت خرداد ماه ۹۶ هستیم. رتبه سوم و چهار و پنجم معاملات مسکن آخرین ماه بهار ۹۸ را بناهایی با ۱۱ تا ۱۵ ساخت، ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت و بناهایی با عمر بیش از ۲۰ سال تشکیل می دهد.
۱۳.۴ درصد، ۱۷.۱ درصد و ۱۱ درصد، سهم بناهای قدیمی ساز تهران از معاملات روزهای پایانی بهار نود و هشت پایتخت است.
(توزیع مناطق شهر تهران بر جساب سهم از تعداد کل معاملات انجام شده در خرداد ماه ۹۸ تهران)
همان طور که در پای چارت فوق مشاهده می کنید، منطقه ۵ و منطقه ۴ به ترتیب با ۱۵ و ۹ درصد، بیش ترین تعداد معاملات مسکن خرداد ماهی تهران را به خود اختصاص داده است. نکته ای که باید توجه کرد آن است که یک چهارم کل معاملات پایتخت، در این دو منطقه شهرداری رخ داده و مشتریان زیادی دارد.
سهم معاملات مسکن تهران در دیگر نقاط به شرح زیر است:
- منطقه ۱: ۴.۷ درصد کل معاملات مسکن تهران
- منطقه ۲: ۸.۷ درصد کل معاملات مسکن تهران
- منطقه ۳: ۴.۵ درصد کل معاملات مسکن تهران
- منطقه ۱۵: ۵ درصد کل معاملات مسکن تهران
- منطقه ۸: ۵.۵ درصد کل معاملات مسکن تهران
- منطقه ۷: ۵.۵ درصد کل معاملات مسکن تهران
- منطقه ۱۴: ۵.۶ درصد کل معاملات مسکن تهران
- منطقه ۱۰: ۷.۳ درصد کل معاملات مسکن تهران
- سایر مناطق: ۲۹ درصد کل معاملات
خوب، این چارت چه تفسیری دارد؟ نشان می دهد که بیش ترین حجم معاملات در مناطقی است که اولا، مشکل طرح ترافیک ندارد و از طرفی، خانه هایی با متراژ کم و قیمت های مقرون به صرفه سیار دارد. این که شاهد کاهش حجم معاملات مناطق پولدار نشین شمال شهر (۱ تا ۳) هستیم، خود نشان می دهد که خرید و فروش خانه های چند میلیاردی، هم چنان بازار راکدی دارد. این رکود، احتمالا تا ۱۴۰۰ ادامه دار خواهد بود.
(جدول عملکرد معاملات انجام شده در خرداد ماه ۹۸ تهران)
همان طور که در عکس بالا مشاهده میکنید، در خرداد ۹۸، تعداد معامله واحد مسکونی در تهران، قریب به ۶ هزار واحد بود که به نسبت ماه قبل، ۵۰ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل (خرداد ۱۳۹۷)، بیش از ۵۹ درصد افت را نشان می دهد. از طرفی، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت، در اخرین ماه بهار، ۱۳ میلیون و ۲۹۹ هزار تومان بود که به نسبت ماه قبل، ۴.۹ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل، بیش از یک صد و چهار درصد افزایش را نشان می دهد.
یعنی مسکن در تهران از سال ۹۷ تا ۹۸، ۱۰۰ درصد گران تر شده است. این در حالی که است که قیمت ارز و سکه در این مدت، بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ درصد افزایش یافت. اما شاخص کل بورس، کم تر از ۱۰۰ درصد افزایش یافت و همچنان، خرید سهام پر بازده با دید بلند مدت، گزینه شماره ۱ سرمایه گذاری تا سال ۱۴۰۰ سرمایه داران به نسبت بازارهای موازی است.
حتما ببینید: چرا خرید سهام، بهتر از سرمایه گذاری روی ارز و سکه است؟
(نمودار متوسط قیمت یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی مناطق شهر تهران در خرداد ۹۷ تا خرداد ۹۸)
همان طور که در عکس بالا مشاهده می کنید، متوسط قیمت یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی مناطق شهر تهران در خرداد ۹۷ به نسبت خرداد ۹۸ در همه ۲۲ منطقه تهران، افزایش ۲ برابر یافته است. کم ترین قیمت زیر بنای واحد مسکونی در تهران، متعلق به منطقه ۱۲، ۱۵، ۱۹، ۱۶، ۱۷، ۲۰ و منطقه ۱۸ است که زیر ۱۰ میلیون تومان معامله می شود.
بیش ترین متوسط قیمت یک متر مربع زیر بنای مسکونی معامله شده در تهران، متعلق به منطقه ۱ است که حدود ۲۶۸ میلیون ریال معامله شد. کم ترین قیمت یک متر مربع زیر بنای مسکونی معامله شده در تهران، متعلق به منطقه ۱۸ است که حدود ۶۰ میلیون ریال معامله شده است. اگر به دنبال خانه ارزان قیمت هستید، باید به مناطق ۶ گانه فوق مراجعه کنید تا خانه هایی زیر ۵۰۰ میلیون تومان را لابلای فایل معاملات املاکی ها ببینید.
(عملکرد معاملات انجام شده در شهر تهران در ۳ ماهه نخست سال ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۸)
تعداد معاملات واحد مسکونی در پایتخت در بهار ۹۸ به نسبت بهار ۹۷ و بهار ۹۶ نشان از افت تعداد معاملاتی دارد. تعداد معاملات مسکن در بهار ۹۸ به نسبت بهار ۹۶، ۵۸ درصد افت داشت و این رقم به نسبت بهار ۹۷، ۵۵ درصد کاهش را نشان می دهد. اما متوسط قیمت هر متر مربع زمین در سه ماهه اول سال های ۹۶ تا ۹۸، مبین این واقعت است که قیمت ها در سال ۹۷، ۳۶ درصد افزایش یافته و در بهار ۹۸، بیش از یک صد و شش درصد.
- متوسط قیمت هر متر مربع زمین در بهار ۹۶ تهران: ۴ میلیون و ۳۸۹ هزار تومان
- متوسط قیمت هر متر مربع زمین در بهار ۹۷ تهران: ۶ میلیون و ۵ هزار تومان
- متوسط قیمت هر متر مربع زمین در بهار ۹۸: ۱۲ میلیون و ۴۱۳ هزار تومان
(جدول توزیع فراوانی تعداد واحد های مسکونی معامله شده بر حساب قیمت یک متر مربع بنا در سومین ماه سال ۹۸)
جدول بالا به خوبی نشان می دهد که هم چون ماه های پیش، واحد های هفتاد و پنج میلون ریالی تا ۹۰ میلین ریالی، بیش ترین تعداد معاملات مسکن را خرداد ماه نود و هشت به خود اختصاص داده اند. پس از آن، واحد های ۶۰ تا ۷۵ میلیون ریال و واحد های ۹۰ تا ۱۰۵ میلیون ریالی قرار دارد. یعنی اپارتمان هایی که در این بازه قیمتی هستند، گزینه خوبی برای معامله خانوار است. چرا که وسع اکثریت، روی این قیمت ها قرار دارد.
توزیع فراوانی تعداد واحد ها مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در خرداد ماه نود هشت نشان می دهد که واحد های بیش از ۱۰ میلیون تومان تا ۲۱ میلیون تومان، شمار کمی از معاملات را به خود اختصاص داده است اما در مناطق شمالی شهر، مسکن با قیمت زیر بنای هر متر مربع بیش از ۲۵۰ میلیون ریال، ۹.۲ درصد کل معاملات خرداد را شامل شده است.
(توزیع فراوانی تعداد واحد های مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیر بنا)
همان طور که در جدول بالا مشاهده می کنید، ۱۴.۶ درصد کل معاملات مسکن تهران در خرداد ماه نود و هشت، مربوط به آپارتمان هایی بوده است که ۵۰ تا ۶۰ متر مربع زیر بنا داشتند. رتبه بعدی، مربوط به آپارتمان هایی است که ۶۰ تا ۷۰ متر و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع زیر بنا داشتند. همان طور که در جداول قبلی مشاهده کردید، ۲۴ درصد کل معلاملات مسکن تهران، متعلق به منطق ۴ و ۵ است.
تعداد واحد های مسکونی معامله شده خرداد ۹۸ تهران بر حسب زیر بنا
- آپارتمان کم تر از ۳۰ متر مربع: نیم درصد کل معاملات
- آپارتمان بین ۳۰ تا ۴۰ متر مربع: ۳.۲ درصد کل معاملات
- آپارتمان ۴۰ تا ۵۰ متر مربع: ۱۰.۲ درصد کل معاملات
- آپارتمان ۵۰ تا ۶۰ متر مربع: ۱۴.۶ درصد کل معاملات
- آپارتمان ۶۰ تا ۷۰ متر مربع: ۱۳.۷ درصد کل معاملات
- آپارتمان ۷۰ تا ۸۰ متر مربع: ۱۲.۶ درصد کل معاملات
- آپارتمان ۸۰ تا ۹۰ متر مربع: ۹.۸ درصد کل معاملات
- آپارتمان ۹۰ تا ۱۰۰ متر مربع: ۶.۸ درصد کل معاملات
- آپارتمان ۱۰۰ تا ۱۱۰ متر مربع: ۶.۴ درصد کل معاملات
- آپارتمان ۱۱۰ تا ۱۲۰ متر مربع: ۵.۶ درصد کل معاملات
- آپارتمان ۱۲۰ تا ۱۳۰ متر مربع: ۳.۹ درصد کل معاملات
- اپارتمان ۱۳۰ تا ۱۴۰ متر مربع : ۲.۶ درصد کل معاملات
- آپارتمان ۱۴۰ تا ۱۵۰ متر مربع: ۲.۶ درصد کل معاملات
- آپارتمان ۱۵۰ تا ۱۶۰ متر مربع: ۱.۷ درصد کل معاملات
- اپارتمان ۱۶۰ تا ۱۷۰ متر مربع: ۱.۳ درصد کل معاملات
- اپارتمان ۱۷۰ تا ۱۸۰ متر مربع: کم تر از ۱ درصد کل معاملات
- اپارتمان ۱۸۰ تا ۲۰۰ متر: کم تر از ۱ درصد کل معاملات
(نمودار توزیع فراروانی تعداد معاملات انجام شده بر اساس ارزش هر واحد مسکونی)
حتما ببینید: گزارش وضعیت مسکن در فروردین ۹۸ تهران
جدول بالا، نشان گر این واقعیت است که ۱۵.۳ درصد کل معاملات مسکن تهران در سال آخرین ماه بهار نود و هشت، متعلق به واحد هایی است که بیش ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان قیمت گذاری شده است. ۱۱.۵ درصد کل معاملات نیز به واحد هایی که بین ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان قیمت گذاری شد، مربوط شد. این نمودار نشان می دهد که از بین ۶ هزار واحد مسکونی معامله شده در آخرین ماه بهار نود و هشت، کم تر از ۱ درصد واحد های مشکونی بیش از ۲.۵ میلیارد تومان قیمت گذاری شده است.
- تعداد واحد های معامله شده کم تر از ۱.۵ میلیارد ریال: ۱.۱ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۱.۵ تا ۳ میلیارد ریال: ۵.۴ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۳ تا ۴.۵ میلیارد ریال: ۱۵.۳ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۴.۵ تا ۶ میلیارد ریال: کم تر از ۱۱.۵ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۶ تا ۷.۵ میلیارد ریال: کم تر از ۹ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۷.۵ تا ۹ میلیارد ریال: ۷.۶ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۹ تا ۱۰.۵ میلیارد ریال: ۷.۱ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۱۰.۵ تا ۱۲ میلیارد ریال: ۵.۱ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۱۲ تا ۱۳.۵ میلیارد ریال: ۴.۶ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۱۳.۵ تا ۱۵ میلیارد ریال: ۴ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۱۵ تا ۱۶.۵ میلیارد ریال: ۳.۵ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۱۶.۵ تا ۱۸ میلیارد ریال: ۳ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۱۸ تا ۱۹.۵ میلیارد ریال: ۲.۵ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۱۹.۵ تا ۲۱ میلیارد ریال: ۲.۴ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۲۱ تا۲۲.۵ میلیارد ریال: ۲.۲ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۲۲.۵ تا ۲۴ میلیارد ریال: ۱.۶ درصد
- تعداد واحد های معامله شده بین ۲۴ تا ۲۵.۵ میلیارد ریال: ۱.۵ درصد
(نمودار روند رشد ماهانه قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل)
همان طور که در نمودار بالا مشاهده می کنید، از فروردین ۹۶ تا خرداد ۹۸، شاهد رشد قیمت مسکن در شهر تهران هستیم و نمودار با شیب ملایمی در حال افزایش است و به نظر می رسد با توجه به رکود تورمی حاکم بر اقتصاد ایران در سال ۹۸، این روند همچنان ادامه یابد.
بررسی شاخص کرایه مسکن استیجاری در پایتخت و در کل مناطق شهری در این ماه، مبین این واقعت است که شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهرتهران ودر کل مناطق، به ترتیب ۲۳ و ۲۰ درصد نسبت به ماه سال قبل، رشد یافته است.
حتما بخوانید : درباره تسهیلات « وام مسکن یکم » و « اوراق تسهیلات مسکن » ( تسه )
آنچه از آمارهای خرداد یاد گرفتیم
- آمار ها و نمودار های خرید و فروش مسکن در تهران نشان می دهد که هم چنان، قیمت خرید مسکن و اجاره هر متر مربع مسکن با توجه به وضعیت حاکم در اقتصاد ایران و کاهش ساخت و ساز و گرانی محصولات ساختمانی، در کانال صعودی با شیب ملایم قرار داشته و انتظار افت قیمت در کوتاه مدت، وجود ندارد.
- قیمت اجاره مسکن و خرید آپارتمان در تهران به نسبت سال ۹۶و ۹۷، افزایش یافته است.
- تورم قیمت مسکن به نسبت تورم ارز و سکه و دلار، هم چنان عقب است و به نظر می رسد این گپ، پر خواهد شد.
- متوسط خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی شهر تهران، ۱۳۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۱۰۴ درصد افزایش نشان می دهد.
- ۴۴ درصد کاهش تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به نسبت سال ۹۷ نشان می دهد که بازار مسکن، هم چنان در کسادی است و گزینه خوبی برای سرمایه گذاری محسوب نمی شود.
- اگر خواستار ساخت و ساز مسکن هستید، منطقه ۴ و ۵ و واحد های بین ۶۰ تا ۱۰۰ متر مربع، گزینه های خوبی برای فروش سریع هستند.
- اجاره نشینی در تهران، سال به سال گران تر و غیر مقرون به صرفه تر می شود. شهرستان های استان تهران و شهرک های جدید اطراف پایتخت مثل پردیس را برای سرمایه گذاری در نظر داشته باشید که رشد خوبی را در بازه ۵ ساله، تجربه خواهد کرد.
حتما ببینید: با شهر جدید پردیس آشنا شویم
متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیر بنای مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران
- منطقه ۱: متوسط قیمت: ۲۶۸ میلیون و ۱۴۱ هزار ریال ( ۲۸۳ فقره)
- منطقه ۲: متوسط قیمت: ۲۱۵ میلیون و ۵۲۲ هزار ریال (۵۲۲ فقره)
- منطقه ۳: متوسط قیمت: ۲۴۶ میلیون و ۷۶۶ هزار ریال (۲۶۷ فقره)
- منطقه ۴: متوسط قیمت: ۱۴۲ میلیون و ۴۹۲ هزار ریال (۵۴۰ فقره)
- منطقه ۵: متوسط قیمت: ۱۶۸ میلیون و ۲۷۹ هزار ریال (۸۹۶ فقره)
- منطقه ۶: متوسط قیمت : ۱۷۶ میلیون و ۲۲۱ هزار ریال (۲۵۲ فقره)
- منطقه ۷: متوسط قیمت : ۱۳۰ میلیون و ۵۸۱ هزار ریال (۳۳۰ فقره)
- منطقه ۸: متوسط قیمت: ۱۳۰ میلیون و ۸۲۴ هزار ریال (۳۳۲ فقره)
- منطقه ۹: متوسط قیمت: ۹۷ میلیون و ۸۲هزار ریال (۱۱۷ فقره)
- منطقه ۱۰: متوسط قیمت : ۹۴ میلیون و ۲۱۴ هزار ریال (۴۳۱ فقره)
- منطقه ۱۱: متوسط قیمت : ۹۳ میلیون و ۹۳۵ هزار ریال (۲۴۹ فقره)
- منطقه ۱۲: متوسط قیمت: ۷۳ میلیون و ۶۷۸ هزار ریال (۱۷۹ فقره)
- منطقه ۱۳: متوسط قیمت قیمت: ۱۲۷ میلیون و ۸۲ هزار ریال ( ۱۹۴ فقره)
- منطقه۱۴: متوسط قیمت ۹۵ میلیون و ۲۲۶ هزار ریال (۳۳۶ فقره)
- منطقه ۱۵: متوسط قیمت: ۷۰ میلیون و ۱۳۲ هزار ریال (۲۹۹ فقره)
- منطقه ۱۶: متوسط قیمت: ۶۵ میلیون و ۱۸۰ هزار ریال (۱۰۷ فقره)
- منطقه ۱۷: متوسط قیمت: ۶۴ میلیون و ۲۷۷ هزار ریال (۱۲۹ فقره)
- منطقه ۱۸: متوسط قیمت: ۶۰ میلیون و ۲۱۵ هزار ریال (۱۷۴ فقره)
- منطقه ۱۹: متوسط قیمت: ۶۷ میلیون و ۸۷۹ هزار ریال (۵۱ فقره)
- منطقه ۲۰: متوسط قیمت: ۶۲ میلیون و۸۶۴ هزار ریال (۱۴۷ فقره)
- منطقه۲۱: متوسط قیمت: ۹۶میلیون و ۹۰۵ هزار ریال (۸۳ فقره)
- منطقه ۲۲: متوسط قیمت: ۱۳۵ میلیون و ۶۲ هزار ریال (۶۸ فقره)
به نظر می رسد که آینده تهران را بتوان در منطقه ۲۲ با ابر مال و مقصدهای گردشگری و تفریحی بسیار در حال ساخت مثل ایران مال و بام لند و. . . دید.
حتما ببینید: جزیان ملک لاکچری اندرزگو سید محمد هادی رضوی چیست؟
